« Habitat pour tous » : premiers résultats
09 mars 2010 | Question orale de M. Benoît LANGENDRIES à M. le Ministre Jean-Marc NOLLET
Monsieur le Président,
Monsieur le Ministre,
Chers Collègues,
Un logement, c’est la condition pour pouvoir former des projets de vie. Or, on le sait, l’achat d’un premier logement implique un effort financier très important.
L’augmentation du prix de l’immobilier ces dernières années a restreint l’accès à la propriété. Et face à cela, l’allongement de la durée des emprunts hypothécaires n’est pas toujours la meilleure solution.
De nombreux ménages méritent d’être soutenus par les pouvoirs publics dans leur projet d’acquisition d’un premier logement, et ceci sans risque de surendettement.
Il importait par conséquent d’alléger le coût d’accession à la propriété des primo-propriétaires, que ce soit par des mesures fiscales ou des aides directes.
C’est ainsi que le Gouvernement wallon a adopté, le 15 décembre dernier, la réforme du crédit social hypothécaire. Celle-ci était très attendue…
Deux mois plus tard, les premiers résultats de la réforme apparaissent. Le 6 janvier dernier, la presse nous apportait ainsi quelques chiffres en la matière. Le démarrage de" Habitat pour tous " aurait engendré, en un mois, l’ouverture, auprès des 23 guichets du crédit social, de 152 dossiers de prêts sociaux, pour 13,3 millions d’euros.
Huit demandes ont déjà fait l'objet d'une offre mais aucun acte n'a encore été passé.
Monsieur le Ministre peut-il me confirmer ces chiffres, voire les préciser ?
152 demandes de prêts et 13 millions d'euros, cela représente 50 % de moins que ce que la SWCS réalisait en janvier 2008. Est-ce dire que les nouveaux dispositifs prévus présentent moins d’avantages qu’auparavant ?
J’entends dire par ailleurs qu’il y aurait énormément de rejets des demandes de prêts ? Si cela est effectivement le cas, Monsieur le Ministre pourrait-il m’en préciser les raisons ?
Ces premiers chiffres sont-il d’après vous satisfaisants Monsieur le Ministre ? Comment jugez-vous ce premier bilan ? Doit-on en conclure que le nouveau système ne connaîtra pas un succès trop difficilement gérable, comme ce fut le cas en 2009 ?
Aussi, sur ces 152 demandes de prêts qui seraient rentrées, des enseignements peuvent-ils déjà être tirés à propos des profils sociaux des demandeurs ? Quelles catégories de personnes font effectivement appel aux prêts sociaux de la Région wallonne ? A côté des dossiers concernant des personnes à revenus précaires, les classes moyennes font-elles également appel à ce type d’aides ? Dans quelles proportions ?
Comment la SWCS compte-t-elle s’y prendre concrètement pour mieux faire connaître les trois formules de prêts : HT, HT+, et HTvert ?
La SWCS annonce par ailleurs que ses taux vont baisser. Monsieur le Ministre peut-il nous en expliquer les raisons ?
En 2009, sous l'effet de la crise et du succès du prêt tremplin, le montant des prêts sociaux avait atteint plus de 600 millions d’euros, et la Région avait finalement dû brusquement « couper le robinet », faute de moyens supplémentaires.
En 2010, la SWCS pourra consentir des prêts pour quel montant Monsieur le Ministre ? Pouvez-vous nous rappeler le montant de l’enveloppe budgétaire prévue ? Un dépassement n’est-il pas à craindre ? Vous avez déclaré que vous alliez travailler « sur un dispositif sur l'année, avec une répartition de l'enveloppe par trimestre ». Pouvez-vous nous rappeler les mécanismes mis en place qui permettront d’éviter un éventuel nouveau boom des demandes et, à sa suite, une suspension brutale de l’octroi de prêts ?
Enfin, si le crédit social est à nouveau accessible aux guichets de la S.W.C.S., depuis le 1er janvier, en ce qui concerne le F.W.L., sera-ce bien, comme annoncé précédemment, dans le courant du 1er trimestre 2010 ?
Je vous remercie pour les réponses que vous voudrez bien m’apporter.
Messieurs les Députés, vous avez, lors du débat parlementaire de début d'année sur le plan « HT » largement marqué votre intérêt pour les nouveaux produits hypothécaires et je ne peux que constater votre constance en la matière. Cela me donne l'occasion de faire un premier point sur cette nouvelle politique et je vous en remercie.
Le 26 février dernier, 317 dossiers étaient introduits pour un montant de 28.156.924,99 euros, ce qui correspond aux alentours de 40 % de l'enveloppe budgétaire disponible pour le trimestre.
Sachant qu'on relance l'activité après plusieurs mois d'arrêt alors que, dans un secteur comme le crédit hypothécaire, les chiffres d'un mois sont fortement impactés par l'activité des mois précédents puisque ce sont les premiers contacts, les présences aux salons et autres qui font que ; sachant qu'il y a encore un effet très temporaire des dernières offres du « prêt tremplin » dans le secteur bancaire privé ; et sachant qu' il faut un nécessaire temps d'appropriation d'un nouveau règlement et d'un nouvel outil, car beaucoup de questions se posent légitimement, j'estime que les résultats, les chiffres que je vous ai donnés, sont encourageants.
Qui plus est, si on regarde la répartition en terme de catégorie sociale, puisque la répartition des premiers prêts correspond à l'ambition de la réforme, à savoir aider les ménages les plus fragiles comme en témoigne la répartition des prêts par catégorie d'acheteurs. Plus de 50% des prêts concernent la catégorie 1.
En ce qui concerne la classe moyenne, il faut attendre la fin du mécanisme de sortie du « prêt tremplin » pour pouvoir établir des chiffres un tant soit peu fiables pour une bonne évaluation. Vous savez que cela s'est arrêté au 28 février, et comme je vous donne les chiffres au 26 février, c'est un peu tôt. La coexistence de deux systèmes interfère dans les statistiques.
Si les résultats correspondent aux attentes en matière de politique publique, à savoir « mener une politique sociale d'accès au logement à un coût maitrisé “ je suis cependant attentif à la manière dont cela se passe sur le terrain et j'ai déjà suscité certaines ouvertures - vous savez que le dispositif est souple, on en a assez parlé en séance plénière, et il y avait du find tuning qui pouvait être effectué, ce qui a été fait sur deux volets, à savoir d'abord que le calcul du minimum vital dont doit pouvoir disposer le candidat emprunteur ou la manière de calculer les revenus du demandeur a été légèrement adapté. Ces paramètres ont fait l'objet d'une modification pour laisser une petite marge de manœuvre plus importante aux guichets dans l'évaluation de la capacité contributive du ménage. Une circulaire interprétant la règle du tiers (c'est-à-dire une charge d'emprunt qui ne peut dépasser le tiers des revenus) a été adressée aux guichets et sera à l'ordre du jour de la prochaine réunion entre la SWCS, les guichets et des représentants de mon cabinet.
La grille de taux, que j'ai voulu très souple, connaît déjà une première adaptation des taux à la baisse de 20 points de base, Monsieur Langendries me demandait les chiffres précis, portant le taux le plus élevé à 5,30 et les autres forcément aussi en diminution parallèle, eu égard à la capacité qu'a eu la SWCS de trouver sur le marché des taux plus intéressants. Elle les répercute immédiatement via le mécanisme qu'on avait prévu dans le nouveau dispositif.
Ces mesures devraient suffire pour consommer toute l'enveloppe disponible. A ce sujet, je poursuis ma réflexion et je poursuis aussi ma réponse, en tenant compte des questions sur le chiffrage de l'enveloppe. La capacité globale d'emprunt est de 350 millions, c'est toujours estimé parce que tout dépendra un peu des taux, mais grosso modo c'est 350 millions qui pourront être levés via la dotation de 38 millions - cela, c'est un chiffre définitif dans le budget -. 75 millions sur les 350 avaient été réservés pour le premier trimestre. Nous atteignons, je le disais, les 28 millions au 26 février, mais Batibouw et la baisse des taux et l'adaptation précitée devraient accélérer la consommation du crédit alloué aux guichets. Je n'ai donc pas d'inquiétude. Par ailleurs, en matière de publicité, la SWCS vient de changer son logo et les guichets vont eux-mêmes veiller à amplifier leur communication dans le cadre de Batibouw et dans la foulée de Batibouw. Ce mouvement sera renforcé par d'autres initiatives.
En ce qui concerne l'adaptation de la grille des taux, la réforme prévoit qu'en fonction du prix du loyer, l'argent sur le marché des capitaux et du prix du marché immobilier, la grille des taux soit adaptée - c'est ce qui a eu lieu ici en l'occurrence -. En ce début d'année, les prix baissent et il est dès lors logique d'adapter l'offre en conséquence comme on l'avait annoncé.
Voilà ce que je peux vous donner comme éléments de réponse à la fois chiffrés et précis, même si tout cela continue à reprendre vigueur et à s'amplifier au jour le jour.
M. le Président. – La parole est à M. Langendries.
Monsieur le Président, Monsieur le Ministre, chers Collègues, je crois, Monsieur le Ministre, qu'on va effectivement suivre ce dossier puisque par nature, vous avez mis un système en place où le monitoring prend une place importante. Vous êtes donc, vous l'avez rappelé, en capacité de modifier toute une série de choses. Je pense effectivement que l'un des freins les plus importants à la réussite d'un dossier doit être probablement, pour ce qui concerne les ménages aux revenus les plus bas, cette caractéristique du tiers maximum. Je pense que c'est une norme classique que l'on connaît dans le secteur bancaire, d'ailleurs.
Je m'étonne un peu, car vous m'avez donné un chiffre d'un taux le plus élevé de 5,30 %. Il me semble que, sur le marché bancaire classique, un taux fixe est aujourd'hui situé à du 5 ou 5,10 %.
Ma réflexion est peut-être faussée sur ce point, je l'accorde bien volontiers.
Effectivement, j'ose imaginer qu'on est dans le début d'un processus, qu'il y a toujours l'influence de l'ancien processus qui coexistait ou qu'il y a une coexistence entre les deux systèmes jusqu'au 28 février, vous l'avez rappelé.
Le dernier point sur lequel je voudrais absolument insister, c'est la communication, mais il me semble que, dans la foulée de Batibouw, les choses vont se débloquer. Il y a eu, vous l'avez dit, un nouveau logo de la SWCS qui a sans doute mis en retard le processus de communication, mais je pense qu'il faut maintenant vraiment ouvrir les vannes. J'avais personnellement pour habitude, sous l'ancienne législature, de recevoir comme d'autres Collègues certainement, toute une série de citoyens qui voulaient des informations et donc je me documentais sur le sujet. A ce jour, je n'ai pas encore eu la possibilité d'obtenir les documents pour pouvoir fournir aux gens une note synthétique sur le sujet. Je pense, Monsieur le Ministre, que c'est là-dessus qu'il faut que vous puissiez travailler à l'avenir. Je vous remercie.
Monsieur le Ministre,
Chers Collègues,
Un logement, c’est la condition pour pouvoir former des projets de vie. Or, on le sait, l’achat d’un premier logement implique un effort financier très important.
L’augmentation du prix de l’immobilier ces dernières années a restreint l’accès à la propriété. Et face à cela, l’allongement de la durée des emprunts hypothécaires n’est pas toujours la meilleure solution.
De nombreux ménages méritent d’être soutenus par les pouvoirs publics dans leur projet d’acquisition d’un premier logement, et ceci sans risque de surendettement.
Il importait par conséquent d’alléger le coût d’accession à la propriété des primo-propriétaires, que ce soit par des mesures fiscales ou des aides directes.
C’est ainsi que le Gouvernement wallon a adopté, le 15 décembre dernier, la réforme du crédit social hypothécaire. Celle-ci était très attendue…
Deux mois plus tard, les premiers résultats de la réforme apparaissent. Le 6 janvier dernier, la presse nous apportait ainsi quelques chiffres en la matière. Le démarrage de" Habitat pour tous " aurait engendré, en un mois, l’ouverture, auprès des 23 guichets du crédit social, de 152 dossiers de prêts sociaux, pour 13,3 millions d’euros.
Huit demandes ont déjà fait l'objet d'une offre mais aucun acte n'a encore été passé.
Monsieur le Ministre peut-il me confirmer ces chiffres, voire les préciser ?
152 demandes de prêts et 13 millions d'euros, cela représente 50 % de moins que ce que la SWCS réalisait en janvier 2008. Est-ce dire que les nouveaux dispositifs prévus présentent moins d’avantages qu’auparavant ?
J’entends dire par ailleurs qu’il y aurait énormément de rejets des demandes de prêts ? Si cela est effectivement le cas, Monsieur le Ministre pourrait-il m’en préciser les raisons ?
Ces premiers chiffres sont-il d’après vous satisfaisants Monsieur le Ministre ? Comment jugez-vous ce premier bilan ? Doit-on en conclure que le nouveau système ne connaîtra pas un succès trop difficilement gérable, comme ce fut le cas en 2009 ?
Aussi, sur ces 152 demandes de prêts qui seraient rentrées, des enseignements peuvent-ils déjà être tirés à propos des profils sociaux des demandeurs ? Quelles catégories de personnes font effectivement appel aux prêts sociaux de la Région wallonne ? A côté des dossiers concernant des personnes à revenus précaires, les classes moyennes font-elles également appel à ce type d’aides ? Dans quelles proportions ?
Comment la SWCS compte-t-elle s’y prendre concrètement pour mieux faire connaître les trois formules de prêts : HT, HT+, et HTvert ?
La SWCS annonce par ailleurs que ses taux vont baisser. Monsieur le Ministre peut-il nous en expliquer les raisons ?
En 2009, sous l'effet de la crise et du succès du prêt tremplin, le montant des prêts sociaux avait atteint plus de 600 millions d’euros, et la Région avait finalement dû brusquement « couper le robinet », faute de moyens supplémentaires.
En 2010, la SWCS pourra consentir des prêts pour quel montant Monsieur le Ministre ? Pouvez-vous nous rappeler le montant de l’enveloppe budgétaire prévue ? Un dépassement n’est-il pas à craindre ? Vous avez déclaré que vous alliez travailler « sur un dispositif sur l'année, avec une répartition de l'enveloppe par trimestre ». Pouvez-vous nous rappeler les mécanismes mis en place qui permettront d’éviter un éventuel nouveau boom des demandes et, à sa suite, une suspension brutale de l’octroi de prêts ?
Enfin, si le crédit social est à nouveau accessible aux guichets de la S.W.C.S., depuis le 1er janvier, en ce qui concerne le F.W.L., sera-ce bien, comme annoncé précédemment, dans le courant du 1er trimestre 2010 ?
Je vous remercie pour les réponses que vous voudrez bien m’apporter.
Réponse de M. Nollet, Vice-Président et Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Messieurs les Députés, vous avez, lors du débat parlementaire de début d'année sur le plan « HT » largement marqué votre intérêt pour les nouveaux produits hypothécaires et je ne peux que constater votre constance en la matière. Cela me donne l'occasion de faire un premier point sur cette nouvelle politique et je vous en remercie.
Le 26 février dernier, 317 dossiers étaient introduits pour un montant de 28.156.924,99 euros, ce qui correspond aux alentours de 40 % de l'enveloppe budgétaire disponible pour le trimestre.
Sachant qu'on relance l'activité après plusieurs mois d'arrêt alors que, dans un secteur comme le crédit hypothécaire, les chiffres d'un mois sont fortement impactés par l'activité des mois précédents puisque ce sont les premiers contacts, les présences aux salons et autres qui font que ; sachant qu'il y a encore un effet très temporaire des dernières offres du « prêt tremplin » dans le secteur bancaire privé ; et sachant qu' il faut un nécessaire temps d'appropriation d'un nouveau règlement et d'un nouvel outil, car beaucoup de questions se posent légitimement, j'estime que les résultats, les chiffres que je vous ai donnés, sont encourageants.
Qui plus est, si on regarde la répartition en terme de catégorie sociale, puisque la répartition des premiers prêts correspond à l'ambition de la réforme, à savoir aider les ménages les plus fragiles comme en témoigne la répartition des prêts par catégorie d'acheteurs. Plus de 50% des prêts concernent la catégorie 1.
En ce qui concerne la classe moyenne, il faut attendre la fin du mécanisme de sortie du « prêt tremplin » pour pouvoir établir des chiffres un tant soit peu fiables pour une bonne évaluation. Vous savez que cela s'est arrêté au 28 février, et comme je vous donne les chiffres au 26 février, c'est un peu tôt. La coexistence de deux systèmes interfère dans les statistiques.
Si les résultats correspondent aux attentes en matière de politique publique, à savoir « mener une politique sociale d'accès au logement à un coût maitrisé “ je suis cependant attentif à la manière dont cela se passe sur le terrain et j'ai déjà suscité certaines ouvertures - vous savez que le dispositif est souple, on en a assez parlé en séance plénière, et il y avait du find tuning qui pouvait être effectué, ce qui a été fait sur deux volets, à savoir d'abord que le calcul du minimum vital dont doit pouvoir disposer le candidat emprunteur ou la manière de calculer les revenus du demandeur a été légèrement adapté. Ces paramètres ont fait l'objet d'une modification pour laisser une petite marge de manœuvre plus importante aux guichets dans l'évaluation de la capacité contributive du ménage. Une circulaire interprétant la règle du tiers (c'est-à-dire une charge d'emprunt qui ne peut dépasser le tiers des revenus) a été adressée aux guichets et sera à l'ordre du jour de la prochaine réunion entre la SWCS, les guichets et des représentants de mon cabinet.
La grille de taux, que j'ai voulu très souple, connaît déjà une première adaptation des taux à la baisse de 20 points de base, Monsieur Langendries me demandait les chiffres précis, portant le taux le plus élevé à 5,30 et les autres forcément aussi en diminution parallèle, eu égard à la capacité qu'a eu la SWCS de trouver sur le marché des taux plus intéressants. Elle les répercute immédiatement via le mécanisme qu'on avait prévu dans le nouveau dispositif.
Ces mesures devraient suffire pour consommer toute l'enveloppe disponible. A ce sujet, je poursuis ma réflexion et je poursuis aussi ma réponse, en tenant compte des questions sur le chiffrage de l'enveloppe. La capacité globale d'emprunt est de 350 millions, c'est toujours estimé parce que tout dépendra un peu des taux, mais grosso modo c'est 350 millions qui pourront être levés via la dotation de 38 millions - cela, c'est un chiffre définitif dans le budget -. 75 millions sur les 350 avaient été réservés pour le premier trimestre. Nous atteignons, je le disais, les 28 millions au 26 février, mais Batibouw et la baisse des taux et l'adaptation précitée devraient accélérer la consommation du crédit alloué aux guichets. Je n'ai donc pas d'inquiétude. Par ailleurs, en matière de publicité, la SWCS vient de changer son logo et les guichets vont eux-mêmes veiller à amplifier leur communication dans le cadre de Batibouw et dans la foulée de Batibouw. Ce mouvement sera renforcé par d'autres initiatives.
En ce qui concerne l'adaptation de la grille des taux, la réforme prévoit qu'en fonction du prix du loyer, l'argent sur le marché des capitaux et du prix du marché immobilier, la grille des taux soit adaptée - c'est ce qui a eu lieu ici en l'occurrence -. En ce début d'année, les prix baissent et il est dès lors logique d'adapter l'offre en conséquence comme on l'avait annoncé.
Voilà ce que je peux vous donner comme éléments de réponse à la fois chiffrés et précis, même si tout cela continue à reprendre vigueur et à s'amplifier au jour le jour.
M. le Président. – La parole est à M. Langendries.
M. Langendries (cdH)
Monsieur le Président, Monsieur le Ministre, chers Collègues, je crois, Monsieur le Ministre, qu'on va effectivement suivre ce dossier puisque par nature, vous avez mis un système en place où le monitoring prend une place importante. Vous êtes donc, vous l'avez rappelé, en capacité de modifier toute une série de choses. Je pense effectivement que l'un des freins les plus importants à la réussite d'un dossier doit être probablement, pour ce qui concerne les ménages aux revenus les plus bas, cette caractéristique du tiers maximum. Je pense que c'est une norme classique que l'on connaît dans le secteur bancaire, d'ailleurs.
Je m'étonne un peu, car vous m'avez donné un chiffre d'un taux le plus élevé de 5,30 %. Il me semble que, sur le marché bancaire classique, un taux fixe est aujourd'hui situé à du 5 ou 5,10 %.
M. Nollet, Vice-Président et Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Attention, ici, on est parfois sur des périodes beaucoup plus longues, de 25 à 30 ans.
M. Langendries (cdH)
Ma réflexion est peut-être faussée sur ce point, je l'accorde bien volontiers.
Effectivement, j'ose imaginer qu'on est dans le début d'un processus, qu'il y a toujours l'influence de l'ancien processus qui coexistait ou qu'il y a une coexistence entre les deux systèmes jusqu'au 28 février, vous l'avez rappelé.
Le dernier point sur lequel je voudrais absolument insister, c'est la communication, mais il me semble que, dans la foulée de Batibouw, les choses vont se débloquer. Il y a eu, vous l'avez dit, un nouveau logo de la SWCS qui a sans doute mis en retard le processus de communication, mais je pense qu'il faut maintenant vraiment ouvrir les vannes. J'avais personnellement pour habitude, sous l'ancienne législature, de recevoir comme d'autres Collègues certainement, toute une série de citoyens qui voulaient des informations et donc je me documentais sur le sujet. A ce jour, je n'ai pas encore eu la possibilité d'obtenir les documents pour pouvoir fournir aux gens une note synthétique sur le sujet. Je pense, Monsieur le Ministre, que c'est là-dessus qu'il faut que vous puissiez travailler à l'avenir. Je vous remercie.
