Les suppléments pour chambres excédentaires jugés illégaux par le Conseil d’Etat

Monsieur le Ministre,

La crise du secteur du logement public, et ses listes d’attente, ont incité le Gouvernement wallon à agir, en adoptant l’arrêté du 19 juillet 2012 modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007 organisant la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public et introduisant des règles pour les baux à durée indéterminée. Ce texte veut faciliter l'attribution des logements, en prévoyant notamment un supplément pour « chambre(s) excédentaire(s) ».
En effet, dans le secteur du logement social, beaucoup trop d'appartements ou de maisons sont hors proportions pour leurs occupants. Une habitation de trois ou quatre chambres peut convenir pour une grande famille, mais quand les enfants s’en vont, il faut constater que cet espace est devenu trop vaste pour les occupants restants. Or, ces grands logements devraient idéalement pouvoir bénéficier à des familles nombreuses qui patientent sur des listes d'attente… La SWL estime qu’en 2012, 37.983 familles (inscrites sur une liste) attendaient un logement public (+19% en 5 ans !) …
La Wallonie a cherché à rencontrer ce problème, en incitant notamment les locataires à accepter un logement de moindre taille, proportionné.

Mais pour l'Association wallonne des Comités consultatifs des locataires et propriétaires, même si les «objectifs » sont « louables», cette « réforme pose problème sur le terrain ».
Elle a dès lors porté le dossier devant le Conseil d'Etat, en attaquant un deuxième arrêté du Gouvernement wallon, celui du 4 octobre 2012, qui modifie l’AGW du 19 juillet 2012 modifiant l’AGW du 6 septembre 2007 organisant la location des logements gérés par la SWL ou par les slsp, et introduisant des règles de mutation pour les baux à durée indéterminée.

Avant cet arrêté, le principe de fluidité et les suppléments pour chambre excédentaire devaient concerner uniquement les nouveaux baux. Après l’AGW du 4 octobre 2012, ils concernent aussi les baux à durée indéterminée conclus avant 2008. Mais pour l'association de défense des locataires, ceci s'apparente au viol de droits acquis prévus dans le contrat de bail.

J’ai appris que le 21 janvier 2014, le Conseil d'Etat avait annulé cet arrêté d'octobre 2012, sans même devoir se prononcer sur le fond, puisqu’il lui a suffi de constater que Monsieur le Ministre n'avait pas soumis ce texte à la section de législation du même Conseil, alors qu'aucune urgence ne s'imposait…

En conséquence, Monsieur le Ministre, doit-on estimer que les nombreux déménagements de locataires sociaux sollicités ou imposés depuis le 1er janvier 2013, ainsi que tous les suppléments de loyers pour chambres excédentaires exigés depuis la même date, se trouvent privés de fondement réglementaire ? Les locataires sociaux sont-ils dès lors maintenant en droit d'exiger le remboursement des suppléments payés depuis plus d'un an ? Quels sont alors les montants globaux ici en jeu ?
Ou le nouvel arrêté du Gouvernement wallon du 9 janvier 2014 permet-il de contourner le problème, et si oui, comment ? Si je reprends vos déclarations dans la presse, les suppléments de loyer resteraient, selon vous, d'application depuis le 1er janvier 2013, et les sommes versées ne seraient donc pas remboursables…
Mais cela ne va-t-il pas une nouvelle fois amener l’Association wallonne des Comités consultatifs des locataires et propriétaires à déposer un nouveau recours au Conseil d'Etat ?

Monsieur le Ministre, et c’est peut-être la première question à se poser, je souhaiterais tout de même savoir pour quelle raison vous n’avez pas pu éviter ces écueils qui mettent gravement en péril la politique pourtant bien légitime mise en place en ce domaine - pour favoriser l'octroi d'un logement proportionné au plus grand nombre possible de familles - et donc pour quelle raison l’AGW du 4 octobre 2012 n’a-t-il pas été soumis à l’avis du Conseil d’Etat par vos soins ?

Je vous remercie d’avance pour votre réponse

Réponse du Ministre JM NOLLET

J'aimerais, en premier lieu, restituer le contexte de l'adoption de l'arrêté du 4 octobre 2012 qui a été annulé par le Conseil d'État.
 

Lors de discussion sur la mise en pratique de la réforme adoptée le 19 juillet 2012, les sociétés de logement et la Société wallonne du Logement ont soulevé le problème de la réglementation applicable aux
baux à durée indéterminée qui n'était pas connu de l'actuel Gouvernement.
 

En effet, l'arrêté du 6 septembre 2007, adopté par le précédent Gouvernement et en vigueur depuis le
1er janvier 2008, ne s'applique qu'aux baux à durée déterminée, conclus après le 1er janvier 2008. Or, ce
même arrêté abroge la réglementation antérieure sans préciser qu'elle reste applicable pour les baux à durée indéterminée. Il s'ensuit, depuis le 1er janvier 2008, une absence de base réglementaire pour les décisions prises à l'égard des locataires disposant d'un bail à durée indéterminée.
 

Au vu de l'insécurité juridique relevée à ce moment par le secteur, il est donc apparu indispensable, pour
assurer une gestion cohérente et efficace du secteur, de préciser les dispositions, parmi lesquelles se trouvent des dispositions, modifiées par l'arrêté du 19 juillet 2012, applicables aux baux à durée indéterminée, et ce, lors de l'entrée en vigueur de la réforme du 1er janvier 2013.
 

Or, solliciter l'avis du Conseil d'État et passer en seconde lecture au Gouvernement n'aurait pas permis
d'obtenir un texte suffisamment tôt pour pouvoir informer correctement le secteur et adapter les systèmes
informatiques afin que tout soit opérationnel 1er janvier 2013.
 

L'avis du Conseil d'État n'a dès lors pas été sollicité au vu de l'urgence et cette décision a été approuvée par le Gouvernement.
 

Quant à l'association de l'AWCCLP, elle a été effective lors de la consultation du secteur en 2010 qui a
notamment servi de base à la réforme de l'arrêté du 6 septembre 2007. Lors des ateliers de consultation,
l'association a de nombreuses fois affirmé qu'elle n'avait jamais eu l'occasion d'autant s'exprimer.
 

De plus, au terme de la consultation organisée en 2010, une brochure comportant les 110 mesures de la
réforme, y compris en matière d'attribution et de mutation, a été distribuée auprès des CCLP et de leur
association.
 

Un recours en suspension et un recours en annulation ont été introduits à l'encontre de l'arrêté du 4 octobre 2012. Le recours en suspension a été rejeté par le Conseil d'État et le recours en annulation a été
déclaré fondé en date du 21 janvier 2014.
 

La raison de l'annulation est l'absence d'avis du Conseil d'État et l'insuffisance de la motivation spéciale
de l'urgence requise pour être dispensé de saisir le Conseil d'État.
 

Cependant, le risque d'une annulation et, par voie de conséquence, le risque d'être de nouveau confronté à un vide juridique pour les baux à durée indéterminée, a conduit le Gouvernement à adopter un nouvel arrêté le 9 janvier 2014 afin de remplacer l'arrêté du 4 octobre 2012 et ce, après avoir obtenu l'avis du Conseil d'État.
 

L'arrêté du 9 janvier 2014 procède donc au retrait de l'arrêté du 4 octobre 2012 et reprend son contenu à
l'exception d'une précision ajoutée à la suite de la demande de l'association des locataires et propriétaires.
À savoir que contrairement à ce que prévoit l'article 3 de l'arrêté du 6 septembre 2007, les conditions de revenus telles que fixées par le Code wallon du Logement et de l'Habitat durable ne doivent être respectées par les locataires bénéficiant d'un contrat de bail à durée indéterminée, en cours de bail, mais uniquement lors de l'attribution du logement, contrairement aux conditions patrimoniales qui doivent être respectées tout au long du bail et qui peuvent conduire la société à mettre fin au bail lorsqu'elles ne sont plus respectées. Ceci atteste le maintien de contacts permanents avec l'association wallonne des locataires et propriétaires.
 

Cet arrêté du 9 janvier 2014 produit ses effets à dater du 1er janvier 2013, date d'entrée en vigueur de l'arrêté du 4 octobre 2012.
 

Concernant cette rétroactivité, le Conseil d'État, dans son avis relatif à l'arrêté du 9 janvier 2014, rappelle la règle selon laquelle la rétroactivité ne peut être admise qu'à titre exceptionnel si elle est indispensable à la réalisation d'un objectif d'intérêt général. Par exemple parce qu'elle est nécessaire à la continuité du service public ou à la régularisation d'une situation de fait ou de droit et pour autant qu'elle respecte les exigences de la sécurité juridique et les droits individuels.
 

Par ailleurs, le Conseil d'État a déjà pu dire que la réfection rétroactive d'un arrêté réglementaire annulé
par le Conseil d'État peut se justifier et ne porte pas atteinte à la sécurité juridique quand le nouvel arrêté ne modifie pas fondamentalement la réglementation annulée et est en conformité avec la cause juridique de l'arrêt d'annulation.
 

Quant aux décisions des sociétés de logement prises sur la base de l'arrêté du 4 octobre 2012, outre le fait
qu'un nouvel arrêté donne une base réglementaire à ces décisions, la jurisprudence dominante considère que les actes individuels pris en application d'un arrêté réglementaire annulé subsistent. Aucun remboursement ne doit donc être fait par les sociétés de logement du seul fait de l'arrêt d'annulation.
 

Quant à l'introduction d'un recours à l'encontre de l'arrêté du 9 janvier 2014, je n'en ai pour l'instant pas été informé.
 

L'association wallonne des locataires et propriétaires (AWCCLP) a déclaré elle-même que les objectifs de la
réforme étaient louables. Quelques difficultés en début d'application ont été résolues l'année dernière.
 

Réplique du Député D. FOURNY

Le juriste que je suis est extrêmement dubitatif quant à la réponse apportée aux questions posées. Je crains le pire. Je n'invite pas vos collaborateurs juridiques du cabinet à passer un examen devant certains éminents professeurs des Facultés universitaires de Notre-Dame de la Paix de Namur, car je crains qu'ils rencontrent quelques difficultés.