L’impact des charges d’urbanisme sur le prix du logement

Monsieur le Ministre,

Récemment, l’UPSI a dénoncé une augmentation du prix de l’immobilier, ce qui entraverait l’accès au logement. Elle a identifié deux facteurs à ce phénomène.

D’abord, le schéma de développement du territoire qui imposera la concentration des projets immobiliers en zones urbaines où le prix du foncier est élevé.

Ensuite, l’imposition des charges d’urbanismes. A titre d’exemple, l’USPI indique qu’à Liège les charges d’urbanisme feraient augmenter le prix d’achat des logements de 5000 à 9000 euros.

La concentration des projets en zone urbaine ne doit, à mon sens, nullement être revue puisque cela permet notamment de freiner l’étalement urbain.

Quant aux charges d’urbanisme, il n’est pas anormal d’en imposer aux promoteurs immobiliers et spécialement lorsqu’il s’agit d’un projet de grande envergure. Ceci étant, les charges d’urbanisme doivent être proportionnelles au projet pour ne pas induire une augmentation du prix du logement.
Toutefois, comment évaluer avec précision les éléments qui influencent le prix du logement ? Et comment s’assurer que le prix demandé pour un logement est un prix « juste » ?

Monsieur le Ministre, je souhaiterais savoir si vous partagez la vision de l’UPSI sur les charges d’urbanisme. Le mécanisme mis en place par le CoDT afin de rendre les charges d’urbanismes proportionnées au projet est-il correctement appliqué par les communes ? Je vous remercie Monsieur le Ministre pour votre attention.

Je vous remercie.

Réponse du Ministre C. DI ANTONIO le 21/12/2018

L’autorité communale a un pouvoir discrétionnaire qui lui permet d’assortir les permis de charges d’urbanisme lorsqu’elle délivre un permis.

Les charges d’urbanisme constituent des obligations « de faire » c'est-à-dire la réalisation d’actes et de travaux. Il ne peut pas s’agir de charges financières ni de taxes. Les actes et travaux imposables au titre de charges d’urbanisme sont uniquement :
• la réalisation ou la rénovation de voiries ;
• d'espaces verts publics ;
• de constructions ou d'équipements publics ou communautaires en ce compris les conduites, canalisations et câbles divers enfouis ;
• ainsi que toutes mesures favorables à l'environnement.

Le CoDT exige de l’autorité administrative qui impose des charges d’urbanisme de prendre sa décision « dans le respect du principe de proportionnalité ». En application de ces dispositions, les charges d’urbanisme imposées dans l’intérêt de la collectivité sont donc soumises à un double plafond qui s’exprime comme suit :
• le coût financier des charges d’urbanisme ne peut être supérieur au coût financier du bilan des impacts positifs et négatifs,
• le coût financier du projet ne peut être disproportionné par rapport à l’objet du permis.

Plusieurs initiatives sont proposées par les communes en matière de réalisation de logements sur leur commune - notamment à Liège et à Namur – mais elles ne relèvent pas du niveau régional. De ce fait, la Région ne dispose pas d’une vue d’ensemble et ne peut dégager une évaluation de ces différentes initiatives ni en mesurer les effets concrets sur le terrain notamment l’impact sur le prix des logements.

Ceci étant, la nature et la hauteur des charges d’urbanisme sont le fruit d’une négociation entre le demandeur et l’autorité communale. Si une charge avait pour effet de doubler le coût du projet, il est vraisemblable que celui-ci ne se réalisera pas. Le projet ne pourra en effet se réaliser que si le coût total du projet, charges comprises, respecte les prix du marché immobilier.

C’est pourquoi il est essentiel que le demandeur puisse rencontrer les autorités communales le plus en amont possible du montage du projet afin d’intégrer la charge dans le modèle économique.

C’est une des raisons pour laquelle le CoDT prévoit la tenue d’une réunion de projet qui est censée se tenir avant le dépôt de la demande de permis.