L’utilisation de la caution locative et l’obligation pour les bailleurs de souscrire à une police d’assurance « couverture des loyers impayés »

Monsieur le Ministre,

Au sujet de la réforme à venir sur les baux à loyer, le SNPC m’a fait part de ses craintes en raison des positions avancées par votre cabinet concernant le dossier de la caution locative.

Une question essentielle est en effet et il est normal que les acteurs du secteur s’en inquiètent : il s’agit de savoir ce que, demain, la caution locative couvrira ou non.

En l’état, la caution locative couvre, en fin de bail, tant les arriérés de loyers éventuels que les dégâts locatifs. Mais il me revient que, dans le cadre du fonds de garantie locative, ou autre formule - puisque ce fonds est toujours à l’étude - vous envisageriez l’option d’une caution locative qui ne pourrait plus couvrir que des dégâts locatifs, et qui ne prendrait donc plus en charge les arriérés de loyers.

Pouvez-vous me confirmer cette information ? Dans l’affirmative, comment justifiez-vous cette position, qui ne figure pas dans la Note d’orientation de 2015, mais que, je présume, vous défendez en intercabinets ?

Vous envisageriez par ailleurs, me dit-on, de rendre obligatoire la souscription à une police d’assurance « couverture des loyers impayés ».

Pouvez-vous me dire si un tel système existe déjà chez nos voisins flamands et français, et si des évaluations de ces politiques mises en place existent ? Dans l’affirmative, avez-vous pu en prendre connaissance ? Quels enseignements en tirez-vous ?

Je me dois d’attirer votre attention sur ces points, car ce dossier est de nature à susciter, et je me contenterai de citer ici le Président du SNPC, « un véritable casus belli, car les bailleurs accepteront très difficilement de voir leurs droits réduits au niveau de la caution locative », avec « de surcroît, de nouvelles charges mises à leur charge ». Et de la nécessité dès lors de prendre mieux en considération la balance entre les intérêts des différentes parties dans le cadre de la réforme à venir.

Je vous remercie d’avance pour vos réponses

Réponse du Ministre P. FURLAN le 15/03/2016

Je compte déposer au premier trimestre 2016 une note au Gouvernement visant la mise en place d’un Fonds régional de garanties locatives. Si je ne compte pas rendre la constitution d’une garantie locative obligatoire, comme c’est actuellement prévu par le Code civil, le recours au Fonds sera cependant obligatoire pour toute garantie locative constituée sous forme d’un dépôt d’argent. Cette centralisation des garanties locatives du parc privé auprès d’un Fonds unique permettra non seulement d’écarter toute discrimination à l’accès au logement pour les ménages à revenus précaires, mais aussi de générer des sommes plus importantes pour que le Fonds soit autonome financièrement.

Le Fonds couvrira tant les dégâts locatifs que les arriérés de loyer, comme c’est également prévu par le Code civil. Il n’est dès lors pas question de rendre obligatoire la souscription à une police d’assurance pour une couverture complémentaire.

Actuellement le mécanisme de la garantie bancaire et de la garantie CPAS permet aux locataires à revenus précaires de constituer leur garantie de manière progressive, sur une période de maximum trois ans pour une garantie équivalente à trois mois de loyer. Je prévois de faire passer le montant de la garantie locative à deux mois de loyer, tel que prévu par la DPR, pour tout locataire. Donc la garantie locative pourra être constituée pour les ménages à revenus précaires sur une période de deux ans maximum.

Le propriétaire-bailleur est assuré par le Fonds de percevoir sa garantie locative en cas de litige soldé en sa faveur, et ce même si la garantie n’est pas entièrement constituée par le locataire.

Concernant les expériences chez nos voisins, il existe en France la Garantie des loyers impayés (GLI).

Il s’agit d’un produit d’assurance qui, non seulement rembourse les loyers et charges impayés et les dégradations, mais aussi qui prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux.

Toutefois, le locataire doit satisfaire à des conditions précises de ressources. Ensuite, il doit fournir des pièces justificatives pour être agréé. Les tarifs sont variables d’une compagnie à l’autre et s’élèvent en moyenne à 3 ou 4 % du montant annuel du loyer et des charges.

Cette assurance se cumule généralement avec la caution solidaire d’un proche.

Ne suscitant pas l’enthousiasme des bailleurs et des assureurs, la GLI, qui existait depuis 2010, vient d’être abandonnée au profit d’un service gratuit de sécurisation des loyers dénommé « Visale ».

Ce service dénommé « Visale » entend faciliter l’accès des logements au moment de l’entrée dans la vie professionnelle par la sécurisation du paiement des loyers, charges comprises, mais hors dégradations locatives au cours des trois premières années du bail.

D’autres formes de garanties, telles que LOCA-Pass, existent également, mais sont ciblées.

Assurance oblige, la principale critique que l’on peut adresser à ces différentes formules est leur extrême sélectivité.

La France n’a pas encore mené à terme son projet de garantie universelle locative (GUL).

La Flandre a créé un Fonds pour la lutte contre les expulsions, avec comme socle la mutualisation du risque de défaillance des locataires. Pour autant que le logement réponde aux normes élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité fixées par le Gouvernement flamand, tout bailleur peut adhérer au Fonds dans les deux mois de la conclusion du bail pour un prix de 75 euros. L’assurance couvre maximum trois mois de loyer. En cas de saisine en vue de la résolution du bail, le juge de paix peut prévoir un plan d’apurement des impayés et maintenir le locataire dans les lieux loués. Le bailleur peut à une seule reprise faire appel au Fonds pendant la location.

Il s’agit donc d’une mesure qui implique la participation financière des bailleurs à la couverture des risques liés à la location, ce qui n’est pas envisagé dans ma politique. On constate donc que je cherche à préserver les deux parties et à rencontrer les intérêts à la fois des locataires et des bailleurs dans le nouveau mécanisme.