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La révision de la grille indicative des loyers en Wallonie

19 décembre 2017 | Question écrite de M. FOURNY à la Ministre DE BUE - Réponse disponible

Madame la Ministre,

Depuis sa mise en ligne le 7 novembre 2016, la Wallonie et ses citoyens disposent d'un calculateur qui doit permettre de calculer le loyer indicatif d'un logement en fonction de critères les plus couramment utilisés (type de logement, superficie, époque de construction, nombre de pièces potentiellement affectables à l'usage de chambre, critères énergétiques, localisation, ...) tant par les professionnels que par les experts, pour déterminer la formation des loyers sur le marché locatif.

La fréquentation importante enregistrée jusqu’ici sur le site de la grille indicative témoigne de l'intérêt des Wallons pour cet outil d’objectivation et de transparence.

Le nouveau Gouvernement a donc décidé de lui donner une base décrétale pour pérenniser cet outil, et pour lui offrir de la stabilité. La grille indicative sera définie dans le cadre du projet de décret à venir sur le bail d’habitation.

Mais selon le récent rapport d'évaluation, réalisé durant le premier semestre 2017, et publié fin décembre par le CEHD, l’actuelle grille indicative des loyers en Wallonie comporte certains biais. Elle devra donc être « amplifiée de nouveaux critères », en vue « d’être plus précise ».

On apprend que la formule provisoire de loyer indicatif serait en effet notamment biaisée pour les communes du Brabant wallon et du nord de la province de Namur, ainsi que pour les communes situées le long de la frontière française…

Madame la Ministre peut-elle nous faire part des enseignements précis qu’elle a souhaité tirer de cette récente évaluation réalisée par le CEHD ? Peut-elle nous dire à quoi vont concrètement mener ceux-ci ?

Quels aménagements concrets vont être opérés et à quelle échéance ? Quelles modifications seront apportées au niveau des critères fixés initialement ? De quelle manière compte-t-elle « amplifier » la grille avec « de nouveaux critères », pour pouvoir proposer un loyer indicatif plus précis ?

Je vous remercie d’avance pour vos réponses

 

Réponse de la Ministre V. DE BUE le 15/01/2018
 

À la demande du précédent Gouvernement, le Centre d'Études en Habitat Durable a réalisé l’évaluation de la grille provisoire en vue 1) de mesurer l'écart entre les loyers actuels et loyers indicatifs provisoires et 2) d’analyser l'utilisation correcte de la grille par les internautes.
Un panel test représentatif de 1.060 participants mixtes (60 % de locataires et 40 % de bailleurs), a donc été interrogé pour mener cette évaluation.

Quatre enseignements principaux sont à retenir de cette évaluation.

Le premier est le bon positionnement de la plupart des loyers actuels dans l’intervalle de loyer indicatif. Près de trois quarts (73,2 %) des loyers actuels se situent en effet dans l’intervalle de 20 % au-dessus ou 20 % en dessous du loyer indicatif.
On note même que quasi un logement sur deux (46 %) affiche un loyer observé compris dans un intervalle de 10 % au-dessus ou en dessous du loyer indicatif, soit très proche du loyer indicatif, car il y a toujours des critères particuliers à considérer.
Bien qu’elle déchaîne souvent de vifs débats, la part de cas de loyers « excessifs » (c'est-à-dire dépassant l’intervalle de 20 % au-dessus du loyer indicatif) ou, à l’inverse, « bon marché » (dépassant l’intervalle de -20 %) est minoritaire.
Les loyers « excessifs » concerneraient 14,6 % de cas. À l’inverse, les loyers « bon marché » concerneraient 12,2 % de cas.

Le deuxième enseignement est que les loyers trop élevés ou trop bas, c’est-à-dire en dehors des intervalles de 20 %, ont parfois de réelles justifications.
Ainsi, parmi les loyers supérieurs de plus de 20 % par rapport au loyer indicatif, deux logements sur cinq loués (39,8 %) présentent en réalité des signes de confort supérieur et/ou de performance énergétique supérieure (notamment avec des équipements peu répandus).
Cela pourrait justifier au moins en partie un écart de loyer à la hausse. Or ces critères ont été pris insuffisamment en compte dans la formule provisoire.
À l’opposé, 41,2 % des loyers « bon marché » se justifient par des considérations vraisemblablement « non marchandes », comme l’indique le rapport, telles que la confiance/amitié/parenté entre le bailleur particulier et son locataire, des petits services d’entraide rendus en échange d’un loyer modeste ou le souhait de conserver un locataire pour la stabilité et la tranquillité de l’occupation qu’il procure.
Dans ces cas, il serait inopportun de contraindre à une réévaluation à la hausse des loyers.

Le troisième enseignement concerne la capacité d’utilisation de l’outil en ligne.
En effet, malgré le gros effort pédagogique réalisé par la DGO4 sur le site actuel de la grille, de nombreuses informations techniques doivent être introduites telles que la superficie habitable ou les équipements de performance énergétique.
Le CEHD estime que 17,4 % des utilisateurs introduisent des données erronées dans le calculateur, selon l’expérience menée auprès du panel test encore une fois.
L’erreur la plus fréquente porte sur le calcul de la superficie habitable par l’internaute. De ce fait, le calcul de loyer indicatif est biaisé et l’écart mesuré avec le loyer pratiqué cesse d’être pertinent.

Le quatrième enseignement est le plus important, car il concerne directement la fiabilité de la formule provisoire de loyer indicatif et des données utilisées.
Le précédent gouvernement a souhaité « extrapoler » les données d’une enquête-pilote sur les loyers menée en 2014 sur seulement deux arrondissements wallons sur vingt (NIVELLES et CHARLEROI) pour en faire une grille valable pour toute la Wallonie en 2016. Dès le départ, les données étaient donc biaisées.
Nonobstant les recommandations des experts et du secteur, les données de CHARLEROI et de NIVELLES ont ainsi été multipliées par des « coefficients de pression immobilière » (CPI), autrement dit par des moyennes des prix de ventes des maisons ordinaires sur les cinq dernières années, afin de les généraliser à toutes les communes wallonnes.
Évidemment, cela n’a strictement aucun rapport avec le marché locatif privé qui compte notamment plus d’appartements et dont la géographie varie à l’échelle supra-ou infra-communale.
Il en résulte de très fortes distorsions du loyer indicatif suivant les territoires, lesquelles s’expliquent par le seul manque de données.
Ainsi, en guise de test, le CEHD a comparé le résultat entre la formule statistique précise (dite « hédonique ») dans les communes où des données existent et la formule provisoire contenant les CPI. Le loyer indicatif, selon la grille indicative provisoire, est 0,8 % inférieur au loyer estimé par la formule statistique précise dans les communes dites « moins attractives » (CPI<1). Concrètement, ce sont toutes les communes situées le long de la frontière française, caractérisées par un marché immobilier résidentiel avec des valeurs plus faibles. Cela concerne aussi la ville de Liège et ses communes périphériques nord. Le danger est que, dans ces communes, les faibles loyers indicatifs —obtenus par la formule biaisée— pourraient rendre moins attractif encore l’investissement locatif privé.
À l’opposé, le loyer indicatif selon la grille provisoire est 9,8 % supérieur au loyer estimé par la formule statistique précise dans les communes dites « plus attractives » (CPI>1). Ce sont les communes du Brabant wallon et du nord de la province de Namur qui affichent les valeurs du marché immobilier résidentiel les plus hautes. Cela touche aussi les communes de l'est de la province de Liège et les communes périphériques sud de Liège. Dans ces communes, la formule provisoire de loyer indicatif est biaisée. Toutes les autres communes sont de niveau intermédiaire.
La formule provisoire gonfle donc artificiellement de 10 % les loyers indicatifs dans ces communes où l’accessibilité financière du logement est déjà très difficile.

J’ai déjà décidé de plusieurs mesures concrètes concernant la grille indicative des loyers, lesquelles répondent pleinement aux recommandations du rapport d’évaluation :
* Premièrement, j’ai choisi de garantir juridiquement, dans le projet de décret réformant le bail, les principaux paramètres de la méthodologie scientifique et de la portée de cette grille.
Une enquête sera menée chaque année sur le marché locatif pour servir de base objective à la fixation des loyers indicatifs.
* Deuxièmement, un budget d’environ 150.000, euros a été débloqué pour mener la première enquête sur les loyers, représentative sur l’ensemble du territoire wallon.
Le marché public pour confier la mission à une société de sondage spécialisée sera lancé dès le mois de janvier. Les premières données seront livrées pour la fin du premier semestre. Une nouvelle grille indicative des loyers, plus riches de critères, plus précise et surtout plus fiable statistiquement pourra être présentée dès la rentrée 2018.
* Troisièmement, j’ai chargé le CEHD, sur base des nouvelles données récoltées, de me présenter une nouvelle liste de critères dont la pertinence statistique sera démontrée. Le type d’habitat, le nombre de pièces principales, la superficie habitable et l'époque de construction resteront des critères incontournables. Suivant l’évaluation, des nouveaux critères comme la performance énergétique, la seconde salle de bain, le garage ou les espaces récréatifs (jardin, balcon ou terrasse) ou de stockage (grenier ou cave) seront certainement pris en compte.
* Quatrièmement, une nouvelle carte des secteurs géographiques délimitant des zones homogènes en termes de niveaux de loyers constatés sur le marché locatif sera adoptée. Ce sont les espaces pertinents du marché locatif privé en Wallonie.
Par exemple, à BRUXELLES, le parc de 260.000 logements loués privés est réparti en 7 zones, trans-communales pour la plupart.

 

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