La vacance actuelle dans le logement dit « moyen »

Monsieur le Ministre,

Au 1er janvier 2014, on recensait 1.034 logements dits « moyens » gérés par les SLSP, soit 1,23% du parc total. Près de 10% de ces logements seraient inoccupés…

Certaines slsp font savoir qu’elles éprouvent des difficultés à trouver de potentiels candidats à la location de ces logements et ce, pour diverses causes telles que la tranche trop restrictive de candidats pouvant y prétendre en vertu de leurs revenus et la hauteur du loyer non attractive. Ce même constat est formulé par les communes.

En outre, le délai de 3 mois nécessaire pour basculer en catégorie 2 (modestes) semble engendrer un chômage locatif.

Pour rappel, la notion de logement « moyen » a disparu du CWLHD lors de sa dernière réforme en février 2012, le CWLHD faisant dorénavant référence au « logement social assimilé ». L’accès au logement social a par ailleurs été élargi aux ménages à revenus moyens, dans le respect de certaines mesures.

Dans la Note d’orientation présentée en juillet 2015, il était prévu que le Gouvernement veille, dans le cadre de la fixation de critères régionaux (pourcentages), « à assurer que, dans une optique de mixité sociale et dans le même esprit que celui actuellement posé par la règlementation, le pourcentage d’attributions dévolu aux ménages en catégorie 3 (et logement à loyer d’équilibre) varie en fonction du pourcentage total de logements publics sur le territoire communal ».

Afin d’éviter toute vacance locative dans l’ensemble du logement public, il est également prévu que « le pourcentage de logement public non attribué aux ménages de catégorie 3 et plus soit attribué aux ménages de catégories 1 et 2 ».

Aussi, pour les logements moyens, « la condition d’inoccupation des 3 mois actuellement en vigueur sera repensée afin de réduire les durées d’inoccupation ».

Monsieur le Ministre peut-il, à ce stade, nous préciser la manière dont il compte mettre en œuvre ces engagements, ainsi que l’état d’avancement de sa réflexion en la matière ?

Je vous remercie

Réponse du Ministre P. FURLAN le 11/02/2016

La réglementation propre au logement moyen(1) prévoit que le loyer est fixé à 5 % du prix de revient actualisé du logement moyen.

En raison de prix de revient parfois élevés, le loyer de certains logements moyens excède leur valeur locative en comparaison du marché locatif local. La gestion des logements moyens s’avère donc de plus en plus difficile, la plupart du temps faute de candidats locataires intéressés.

Afin de pallier cette difficulté, une faculté de dérogation à la règle du calcul du loyer moyen a été introduite dans la réglementation(2).

Premièrement, les ménages admissibles, qui doivent, outre répondre à la compréhensible condition de non propriété, rentrer dans une fourchette de revenus précise(3), qui n’est pas, tant s’en faut, aussi fréquente parmi les ménages wallons en demande de logement.

À ce phénomène vient s’ajouter une difficulté d’un autre ordre : en raison de la hausse des prix de la construction, les prix de revient maxima théoriques fixés pour le subventionnement sont souvent très largement dépassés, conduisant à un loyer qui n’est plus concurrentiel par rapport à l’offre privée environnante (souvent constituée, il est vrai, de logements plus anciens).

Face à cette situation, des adaptations réglementaires ont successivement été mises en place afin de permettre d’élargir les conditions de revenus à l’admission. Ainsi le ministre peut-il, à la demande de la société locale, accorder une dérogation à la condition de revenus minimums visée à l’article 1er, 31°, du Code, lorsque les logements moyens sont implantés sur le territoire d’une commune comportant une zone à forte pression foncière. En cas d’impossibilité de louer un logement pendant plus de trois mois, la société peut en outre donner un logement moyen en location à un ménage à revenus modestes pour une période de trois ans renouvelable(4).Toutefois, le loyer réclamé reste un loyer moyen ce qui est un frein pour la plupart des ménages à revenus modestes concernés.

Par ailleurs, une faculté de revoir le loyer à la baisse par rapport à la règle des 5 % du prix de revient actualisé a été laissée aux SLSP, moyennant autorisation ministérielle(5).

Je conviendrai cependant volontiers que la pertinence du logement moyen, défini actuellement par des critères – prix maximum, revenus du locataire, montant du loyer – auxquels il devient indispensable de déroger systématiquement, ne laisse pas d’interpeller.

Actuellement, la réglementation ne prévoit aucune procédure qui permette de requalifier des logements moyens en logements sociaux, ceux-ci ayant été subsidiés comme tels dès le départ. La solution de location via un loyer d’équilibre reste néanmoins une autre possibilité de pallier ces vides locatifs. La société pourrait alors fixer le loyer comparativement au secteur privé et cibler un autre type de public puisqu’aucune condition de revenus à l’admission n’est imposée.

Le public auquel ce type de logement s’adresse ne peut manifestement pas être oublié des initiatives publiques en matière de logement. C’est pourquoi j’envisage la fusion des différents types de logements (sociaux, moyens, équilibre…) actuellement gérés par les SLSP.

Les règles d’attribution mentionneront la part du parc locatif de chaque SLSP qui sera dévolue à chacune des catégories de ménages (à revenus précaires, modestes, moyens). Les SLSP pourront dès lors affecter au mieux les logements disponibles en fonction de la demande de leurs candidats, dans un objectif de satisfaction des besoins sociaux tout en garantissant une mixité sociale optimale.

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(1) Arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007, articles 36à 41.
(2) Arrêté du Gouvernement wallon du 19 décembre 2008, art. 11 modifiant l'article 38 de l'arrêté du Gouvernement du 6 septembre 2007.
(3) De 27.400 euros à 42.400 euros pour une personne seule et de 34.200 euros à 51.300 euros + 2.500 euros par enfant à charge pour les ménages composés de plusieurs personnes.
(4)Arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007, art. 36, §§ 3 et 4.
(5) Art. 38, al. 2 : "A la demande de la société, basée sur le caractère non concurrentiel du résultat de la comparaison entre le prix du loyer du logement moyen calculé conformément au présent article et le prix du loyer offert dans le secteur locatif privé pour un logement du même type, le Ministre peut, sur la base d'un avis de la Société wallonne, accorder une dérogation pour fixer le loyer initial à un montant inférieur à cinq pour cent du prix de revient du logement, tel que visé à l'alinéa 1er."