L'étude de l’IWEPS relative au marché locatif résidentiel

Madame la Ministre,

L’IWEPS souligne que le taux de pauvreté des locataires est quatre fois plus important que celui des propriétaires. Selon lui, cette inégalité entre propriétaires et locataires a tendance à s’accroître au fil du temps.

Il vient de publier une étude dans laquelle il a croisé les annonces d’Immoweb avec les données tirées de l’enregistrement des baux, en vue d’analyser le marché locatif résidentiel belge et son évolution sur les10 dernières années.

L’Institut relève que seulement 50% des baux seraient enregistrés, et ce malgré l’obligation légale de pourtant le faire… On apprend aussi que, même si « la croissance moyenne des loyers semble limitée », les loyers des petits logements, soit de zéro à une chambre, bons marchés et souvent destinés aux ménages les plus précaires, augmenteraient plus vite que les loyers des logements plus chers et plus spacieux. Ainsi, en Wallonie, le prix moyen pour un appartement d’une chambre sur Immoweb aurait augmenté de 14% entre 2006 et 2016, alors qu’il aurait diminué de 11% pour les maisons d’au moins quatre chambres. Les loyers élevés et ceux des grands logements augmentent ainsi plus lentement que les loyers les moins élevés et ceux des petits logements.

Un autre constat apparaît : le prix des logements mis sur le marché locatif (annonces et nouveaux baux) serait largement supérieur au loyer actuellement payé par les locataires dans le cadre de baux en cours, et aux montants des allocations sociales…

L’Institut constate aussi des différences géographiques dans le montant des loyers, qui seraient plus importants à proximité de centres. Aussi, les grands logements seraient plus fréquents dans les communes riches du centre du pays, quand les petits appartements se trouveraient davantage dans les centres­villes, et les petites maisons dans les zones rurales plus pauvres. Sur base de ce constat, l’IWEPS estime que l’axe centre­périphérie a plus d’influence sur les prix que celui du niveau de richesse de la population. Pour lui, les loyers sont plus importants dans les communes pauvres centrales que dans les communes riches périphériques, ce qui pourrait pousser les populations précarisées et les locataires à quitter les centres, en particulier Bruxelles, pour des zones périphériques…

Madame la Ministre, partagez-vous ces constats pour la Wallonie, selon lesquels les inégalités se creuseraient toujours plus en matière de logement ? Quelles explications pouvez-vous donner à cela ? Quels enseignements tirez-vous de l’étude de l’IWEPS, pour qui « le poids des loyers est de plus en plus lourd pour les plus faibles », ou les plus précaires ? Quelles sont les mesures prises par le Gouvernement wallon pour agir face à cela ?

Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

Réponse de la Ministre DE BUE 

Madame la Députée, le constat dressé par l’IWEPS est connu et exprimé depuis plusieurs années par les acteurs de terrain, principalement les associations et les CPAS qui ont perçu cette hausse de loyers sur les petits logements mis en location. Comme l’étude le confirme, cette tendance est présente depuis plus de 10 ans.

En ce qui concerne l’augmentation des loyers des petits logements, la principale explication réside, selon moi, par le fait que le marché des petits logements est particulièrement tendu. La demande a de plus en plus tendance à excéder l’offre. En effet, selon l’enquête 2018 sur les loyers – dont je vous livre en primeur quelques chiffres puisque la collecte des données s’est terminée il y a quelques semaines seulement – les studios et les appartements ou maisons d’une chambre représentent 27,1 % de l’offre locative actuelle. Sur l’ensemble du parc immobilier résidentiel, ces petits logements représentent seulement 12,6 %. C’est un phénomène très caractéristique de la location privée en Wallonie. La part des maisons de quatre chambres est seulement de 6,7 % sur le marché locatif actuel. Ces proportions prouvent que le candidat locataire recherche plus fréquemment des petits voire des moyens logements. Il y a une concentration de la demande plus forte sur ce segment locatif qui entraîne inévitablement une hausse des prix.

La demande risque malheureusement encore de s’accroître dans les années à venir au vu des perspectives démographiques du Bureau fédéral du Plan. Ainsi, les studios et les appartements ou maisons d’une chambre, loués actuellement, sont occupés à 68,8 % par des personnes seules avec ou sans enfants, toujours selon l’enquête sur les loyers 2018.

Selon les perspectives démographiques du Bureau fédéral du Plan, la part des ménages d’une seule personne « isolée » passera d’ici 20 ans de 35 % à 41,1 % en 2040. Les ménages monoparentaux resteront proportionnellement stables à 12 %. Autrement dit, on attend 156 850 isolés supplémentaires à loger sur cette période, soit 7 130 en moyenne annuelle. Ce sera la typologie de ménages qui augmentera le plus dans la croissance démographique prochaine de la Wallonie. Une partie de ces isolés sont des personnes âgées, mais aussi une conséquence des nouveaux modes de vies conjugales : divorces, séparations et célibats plus fréquents. Il y aura donc un besoin net dans ce segment du logement du marché locatif.

En ce qui concerne la diminution des loyers des logements d’au moins quatre chambres, il faut aussi tenir compte du fait que les maisons de ce type sont fréquemment des vieux logements, dont la qualité tend à diminuer avec le temps. Ainsi, l’enquête sur les loyers 2018 révèle que 60 % des maisons d’au moins quatre chambres mises en location ont plus de 50 ans.

Une analyse plus fournie de la qualité des logements sera publiée dans les résultats à venir prochainement.

Comme l’IWEPS le souligne à propos de la fiabilité des données, il s’agit d’estimations car, je le cite : « Sans enregistrement plus systématique, un véritable cadastre locatif n’est à ce jour pas possible ». En particulier, la base de données du cadastre n’enregistre pas de manière fiable les superficies des logements loués. Or, les superficies des différents types de biens évoluent au fil du temps. Je voudrais évoquer l’indicateur du loyer au mètre carré afin de prendre en compte les variations de superficies. Entre les deux enquêtes réalisées par le CEHD entre 2012 et 2018, il ressort que les appartements d’une chambre et studios affichaient un loyer de 9,42 euros par mètre carré en 2012 contre 9,62 euros par mètre carré en 2018, soit une augmentation de 2,1 %. Pour les maisons d’au moins quatre chambres, le loyer au mètre carré est passé de 5,33 euros à 6,52 euros par mètre carré, soit 22 %.

Certes, l'échantillon souffre, tout comme la base de données de l'IWEPS, de limitations et de marges d'erreur, mais le résultat interpelle par rapport à celui de l'IWEPS qui ne tient pas compte de la superficie. Il semble que les petits appartements ont en moyenne plus de superficie sous l'effet de la politique intensive d'élimination des logements ne respectant pas les normes du permis de location, soit les maisons divisées en plusieurs logements, au cours des 15 dernières années, par les communes. À l'inverse, on sait que, depuis 15 ans également, la superficie moyenne des maisons, y compris avec un grand nombre de chambres, tend à diminuer. Ce qui expliquerait sa hausse moyenne du mètre carré.

En résumé, mesurer l'évolution des loyers doit aussi s'appréhender par rapport au mètre carré. Il n'y a pas d'indicateur unique sur cette question.

En ce qui concerne le poids des dépenses de logements, notamment pour les plus précaires, l'enquête fédérale sur le budget des ménages offre des chiffres plus précis. Ainsi, en 2016, les ménages wallons consacraient 36,1 % de leurs dépenses totales et non de leurs revenus pour le logement : loyer, mensualité, charges énergétiques, équipements, et cetera. Pour le quart des ménages dont les revenus sont les plus faibles où les locataires sont très nombreux, le poids des dépenses de logement représente 45,5 %, contre 43,6 % en 2012, de leurs dépenses totales, soit un coût mensuel moyen de 702,03 euros.

C'est pourquoi, comme vous m'interrogez sur les mesures à prendre, je considère qu'il faut absolument encourager la production et l'investissement locatif pour ce type de biens mis en location et éviter toute mesure dissuasive qui ferait fuir les propriétaires bailleurs de ce segment. Les conséquences en seraient non seulement une hausse encore plus forte du prix de location des logements qui resteraient sur le marché, mais aussi une grave pénurie pour satisfaire la demande.

Je rappellerai que j'ai souhaité que la situation des loyers dans notre Région soit mieux suivie. L'enseignement principal de l'étude de l'IWEPS, entre autres, est de déplorer l'absence de connaissance statistique publique sur les loyers. Dès ma prise de fonction, j'ai accordé un budget pour réaliser la première enquête sur les loyers en Wallonie en la confiant au CEHD. Durant toute l'année 2018, la collecte et le traitement des données ont été menés. Mon prédécesseur estimait que cela n'était pas une priorité, préférant établir une grille des loyers sur des données partielles. Désormais, on pourra suivre chaque année l'évolution de manière fiable, tout comme en Région bruxelloise.

Les données de l'IWEPS sont disponibles depuis 2016 et leur projet a nécessité deux années d'exploitation et d'analyse. Les données 2018 de l'enquête sur les loyers, réalisée par le CEHD, sont disponibles depuis la fin du mois de septembre 2018. Elles sont aussi croisées avec la base de données des certificats PEB, ce qui requiert du temps. Cela fait seulement trois mois d'exploitation et d'analyse. Vous admettrez avec moi que l'on peut difficilement faire plus vite. Les premiers résultats me sont déjà parvenus par le CEHD. Je viens d'exprimer ces chiffres directement en réponse à la question de Mme Moucheron.

La confection de la grille indicative est, en cette fin d'année, dans sa phase de finalisation. Mon cabinet prépare le dossier pour le présenter au Gouvernement. Il restera également à réaliser les développements informatiques, puisque la grille indicative est un outil simple qui doit être mis à la disposition du public via un site Internet. En effet, la grille devrait être mise en ligne dans le courant du mois de janvier 2019.

Réplique de la Députée S. MOUCHERON

Une brève réplique. D'abord, pour vous remercier des éléments que vous venez de me donner, dont certains, effectivement, en primeur par rapport aux résultats que vous avez pu obtenir des études demandées au CEHD. Je pense que cela méritera une analyse profonde des éléments que vous venez de me donner et peut-être aussi un retour une fois que l'on aura eu les résultats de l'étude qui a été réalisée autour de la qualité du logement, puisque j'entends dans vos propos que nous les attendons tout prochainement. Ce sera intéressant de croiser les résultats de l'IWEPS, ceux que vous avez commandés au CEHD et ceux qui nous arriveront par ailleurs dans quelques semaines.

Je vous remercie pour l'ensemble des éléments.