Le nombre de logements en Wallonie

Monsieur le Ministre,

Lors du récent appel à projets pour les « Quartiers Nouveaux », présenté par votre collègue Ministre de l’Aménagement du Territoire, un spécialiste de l’Action territoriale nous informait d’une réalité étonnante : le nombre exact de logements disponibles en Wallonie est inconnu.
En effet, renseignements pris, les données disponibles varient de 15 à 20% selon les différentes sources et techniques de relevé utilisées. Un net écart est ainsi constaté entre le nombre de logements déclarés à la commune, et le nombre de boîtes aux lettres relevées pour la distribution de petits journaux gratuits, par exemple. Cela s’explique notamment par les kots, secondes résidences, gîtes à la ferme, campings d’habitat permanent, etc.

Mais toujours est-il que notre offre de logement réelle actuelle en Wallonie n’est pas connue, et qu’aucun système de relevé n’existe à l’échelon régional. Un référencement plus systématique s’avèrerait nécessaire afin de déterminer notre capacité de logement, mais aussi nos besoins pour l’avenir en vue d’anticiper le défi démographique. Monsieur le Ministre, confirmez-vous cette information ? Un système de référencement pourrait-il être instauré au niveau régional ? Des subsides spécifiques aux communes, afin d’engager des indicateurs experts chargés de ce référencement, ainsi que de la révision des cadastres, sont-ils envisageables ?
D’avance, merci pour vos réponses.

Réponse du Ministre P. FURLAN 

Madame la Députée, définir un nombre de logements absolument exact et disponible en temps réel est impossible à atteindre, puisque des logements sont continuellement construits ou rénovés quand, dans le même temps,
d'autres sont détruits. Dans une commune de 15 000 habitants, c'est environ 15 permis par semaine.

Quand on attribue un permis, on ne sait pas quand le bâtiment va être construit, détruit ou rénové. Des
logements sont inoccupés quand d'autres deviennent inoccupés, ou redeviennent inoccupés. Certains logements sont détournés de leurs fonctions, quand d'autres sont affectés au logement. Enfin, des formes nouvelles d'habitat apparaissent, comme notamment les « maisons containers », mais c'est aussi la colocation, pour ne citer que quelques exemples récents.
Quels que soient les moyens que l'on développerait, la comptabilisation en temps réel de tous ces changements est impossible à atteindre. II y aura donc toujours – et je ne connais pas d'autres situations dans d'autres pays d'Europe occidentale, où un tel cadastre peut être tenu en temps réel – un décalage temporel dans le dénombrement exact des logements.

On peut quand même souligner que la majeure partie du parc de logements parvient à être dénombrée relativement correctement.

Deux chiffres officiels sont actuellement disponibles et sont régulièrement utilisés par les experts. Le premier,
produit par le cadastre. Selon le cadastre, il y a 1 600 712 logements en Wallonie. Et le second chiffre, produit par le recensement – recensement qui a été effectué en 2011, diffusé en octobre 2014 – qui est de 1 670 471 logements en Wallonie. Cela représente donc un écart absolument infime, de l'ordre de 300 logements entre les deux chiffres.

Les données du cadastre présentent une part d'incertitude en raison du problème – qui n'est pas nouveau – d'absence de mise à jour régulière des informations relatives aux bâtiments et collectées dans le cadre des autorisations d'urbanisme. II est prévu que la transmission de ces informations soit réalisée par les communes auprès de l'administration qui s'occupe du cadastre. À ce problème de mise à jour, s'ajoute le fait que certaines subdivisions de maisons unifamiliales, ou d'autres transformations de bâtiments divers, ne sont pas déclarées auprès des communes, et donc a fortiori auprès du cadastre. Les experts – et notamment le Professeur Hanin de l'UCL, que vous avez pris en référence, je suppose – soulignent qu'il n'est pas aisé de lever cette incertitude, car il n'y a pas d'autres sources fiables pour dénombrer les logements.

Le recensement officiel que l'on a appelé « Census 2011 » croise, quant à lui, des données du cadastre et avec celles du registre national des domiciliations, afin de détecter une différence entre le nombre de logements
recensés par le cadastre dans un bâtiment, et le nombre de ménages domiciliés simultanément dans ledit bâtiment, selon ledit registre national. Si le nombre de ménages domiciliés est supérieur au nombre de
logements recensés dans le bâtiment par le cadastre, et que cette situation perdure dans le temps – encore faut-il
que ce soit le cas – Census considèrera qu'il y a eu subdivision du bâtiment en plusieurs logements. Grâce à cette nouvelle méthode, il ressort que le nombre de logements identifiés par Census est un peu supérieur au nombre de logements recensés par la voie du cadastre.
Cependant, ce dénombrement nécessite d'être consolidé régulièrement et d'être précisé sur certains points
indispensables pour évaluer l'adéquation de l'offre de logements existants aux besoins exprimés : type de logement, nombre de chambres, superficie, et cetera.

L'autre source évoquée concernant les distributeurs de toutes-boîtes tient compte, quant à elle, d'autres critères – notamment des critères commerciaux – que le simple critère de dénombrement ou de décompte de logements réels. Il surestime donc, de manière incontestable, le dénombrement. Ajoutons que les distributeurs de petits journaux raisonnent à l'échelle de l'ensemble des logements de tous types, et pas des logements occupés ou inoccupés. Ce n'est pas leur propos, évidemment, lorsqu'ils mettent les journaux dans une boîte aux lettres, de savoir s'il y a un appartement, un habitant à l'étage.

Enfin, si l'objectif est de connaître le nombre de logements « disponibles » dans le parc existant pour faire face aux évolutions démographiques, il faudrait alors dénombrer les logements inoccupés de manière précise. Cela ne peut se faire que par le croisement de plusieurs critères, comme le prévoit le Code wallon du logement et de l'habitat durable. Pour rappel, selon Census 2011, le nombre de logements classiques inoccupés serait de 207 589 logements, soit un taux de 12,4 % de vacance pour l'année considérée. Rappelons que connaître ce chiffre ne sera pas suffisant pour estimer la disponibilité réelle de logements dans le parc existant, car il convient également d'avoir alors connaissance de l'état d'habitabilité dudit logement. Et encore, lorsque l'on connaît cet état, il faut savoir s'il est améliorable ou non pour déterminer une proportion spécifique.

Les communes sont déjà à pied d'œuvre, pour la plupart, afin de transmettre ces données d'une manière de plus en plus actualisée au cadastre. Je vous rappelle l'expérience qui se prolonge d'indicateurs experts désignés par l'intermédiaire des provinces aux communes qui le souhaitent.

Réplique de la Députée V. WAROUX

Merci Monsieur le Ministre.
Effectivement vous avez cité l'expert, M. Hanin, c'est effectivement lui qui avait déclaré cette différence de 15 à 20 % entre les chiffres estimés et la réalité. Par rapport à toute cette politique d'habitat, de logement, de développement territorial, ce flou nous paraissait quand même élevé. C'était pour cela que l'on s'était dit qu'il
valait mieux essayer de resserrer et réduire cet écart. Je suis tout à fait d'accord avec vous, avec le critère toutesboîtes, qui effectivement intègre des notions de commerce. Simplement, par rapport aux indicateurs
experts, nous en avons un dans notre commune, mais nous le payons, et c'était savoir s'il pouvait y avoir des
aides, mais cela sera alors pour une autre question.