L’attractivité de la nouvelle mesure fixant les conditions d’octroi d’une subvention et d’une avance remboursable annuelles au Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie en vue de la réhabilitation ou restructuration de logements inoccupés

Monsieur le Ministre,

Deux avant-projets d’arrêtés devaient passer en seconde lecture au Gouvernement de jeudi dernier : L’avant-projet d’arrêté fixant les conditions d’octroi d’une subvention et d’une avance remboursable annuelles au Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie en vue de la réhabilitation ou de la restructuration de logements inoccupés dans le cadre de la prise en gestion ou en location de logements par un organisme à finalité sociale ; L’avant-projet d’arrêté déterminant les conditions d’intervention de la Wallonie dans le loyer des logements pris en gestion ou loués par une agence immobilière sociale ou par une association de promotion du logement.

Concernant le premier arrêté que je viens de citer, il s’agit de mobiliser plus de logements privés pour augmenter l’offre de logements locatifs accessibles à des ménages en situation de précarité.

Encore faut-il pouvoir offrir aux propriétaires la garantie d’un loyer suffisamment attractif…

Les nouvelles mesures envisagées par votre Cabinet consistent à inciter les propriétaires à réhabiliter et valoriser leur bien. Pour ce faire, le financement des travaux des maisons avec moins de trois chambres se fera systématiquement par subvention et par prêt, avec un plafond de revenu qui reste à 52 000 euros. Par ailleurs, pour les maisons de plus de trois chambres, il devrait s’agir de 100% de subventions, avec un plafond de revenu de 75 000 euros.

Aux conditions du présent arrêté et dans les limites des crédits disponibles, la Région alloue donc annuellement au Fonds, des concours financiers sous la forme d’une subvention globale et d’une avance remboursable, en vue de financer la réhabilitation ou la restructuration de logements inoccupés depuis au moins douze mois, dans le cadre de la gestion de ces logements par un organisme à finalité sociale.

L’article 11 de l’arrêté prévoit que le loyer payé par l’occupant ne peut excéder vingt pourcents de ses ressources disponibles. Aussi, le loyer perçu par le demandeur est affecté à concurrence d’au moins cinquante pourcents du remboursement du prêt accordé.

Pour les ménages « à revenus précaires », le logement représente, selon qu’ils sont logés par des opérateurs publics ou privés, une part plus ou moins importante de leur petit budget, qui peut dépasser, dans certains cas, 40% du revenu d’intégration (725 € par mois pour un isolé) ! C’est beaucoup trop...

Néanmoins, si je prends les chiffres de l’ONEM, et l’exemple du cohabitant avec charge de famille, qui touche environ 1000 euros d’allocations de chômage par mois pour vivre, cela reviendrait à dire que son loyer ne pourrait être supérieur à 200 euros !

Ces chiffres m’interpellent Monsieur le Ministre. N’y a-t-il pas là un réel problème d’attractivité de la mesure ?

En effet, comment voulez-vous dans ce cas, avec la perception de loyers si bas, que le propriétaire puisse s’y retrouver, et ainsi rembourser le prêt contracté ? Où se situe alors sa plus-value ?

Réponse de M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

Monsieur le Président, confier son bien en gestion à une AIS comporte, pour un propriétaire qui s'inscrit dans pareille démarche, un certain nombre d'avantages. L'AIS garantit en effet au propriétaire la gestion de son bien, le paiement régulier des loyers et l'assurance que le bien sera préservé et restitué en bon état, l'exonération du précompte immobilier. Il s'agit déjà pour lui de plus-value certaine.

Un autre avantage substantiel réside dans la possibilité offerte à tout propriétaire d'un bien inoccupé depuis au moins 12 mois, de bénéficier d'une aide spécifique à la réhabilitation ou à la restructuration, aide qui, à partir de 2011, est octroyée pour moitié sous forme d'un prêt à taux zéro et pour moitié sous forme d'une subvention.

Rappelons que ce mécanisme d'aide agit d'abord et avant tout comme incitant pour remettre sur le marché locatif des logements inoccupés et qui nécessitent une remise en état.

Les locataires doivent disposer de revenus précaires ou modestes. Le projet d'arrêté que le Gouvernement vient d'adopter en seconde lecture prévoit effectivement que le loyer de l'occupant ne peut excéder 20 % de ses revenus ou de ses ressources disponibles et, d'autre part, que le loyer perçu par le propriétaire est affecté à concurrence d'au moins 50 % du revenu du remboursement du prêt accordé.

En ce qui concerne l'affectation du montant du loyer au remboursement du prêt, dans une proportion minimale de 50 %, cela garantit d'abord le remboursement du prêt. Cette obligation n'est pas neuve, elle était déjà contenue dans la réglementation existante avant.

En outre, à en juger par les chiffres des opérations réalisées jusqu'ici où les ratios mensualités/loyers dépassent dans la majorité des cas les 90 %, il faut bien en conclure que cela n'enlève en rien l'attractivité de la mesure puisque les propriétaires sont preneurs du système dans ces conditions-là.

L'attractivité du nouveau mécanisme d'octroi sera renforcée dans un certain nombre de cas puisque chaque opération sera au moins couverte par une subvention égale à 50 % du coût maximum plafonné, réduisant ainsi de moitié la part de l'emprunt et donc, la part du remboursement.

Quant à la limite des 20 % des revenus ou ressources disponibles de l'occupant, imposé au montant du loyer, elle s'inscrit dans un souci d'offrir aux personnes les plus fragilisées la possibilité de se loger dans des conditions en rapport avec leurs ressources, en réduisant au maximum la part de leur budget à consacrer au logement.

D'autre part, la règle qui réside dans l'obligation de donner le logement en location prioritairement à un ménage en état de précarité, ne vaut que lorsque le logement a bénéficié d'une subvention à 100 %. Donc, lorsque le logement est financé dans le rapport 50/50, subvention prêt, il peut être donné en location à un ménage disposant de revenus autres que revenus modestes.

En fin de compte, il faut reconnaître que, malgré les contraintes qu'il induit, le mécanisme des avances remboursables et des subventions est attractif et le volume des crédits engagés jusqu'ici par le Fonds du logement le prouve, plus de 8,2 millions d'euros.

M. Fourny (cdH)

J'entends la réponse de M. le Ministre, qui me laisse vraiment sceptique par rapport à la problématique de la limitation du pourcentage au niveau des loyers. Je pense qu'il faudrait évaluer la mesure dans le temps, mais je crains vraiment que cela cause un problème.

M. Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

Deux choses. Un, c'était plus sévère encore par le passé parce que, pour l'instant, on est passé sur un système 50/50 et donc, les 50 % tombent déjà et deux, surtout cette mesure que vous estimez sévère ne vaut que pour les cas où il y a subvention à 100 %. Dans les autres cas, où on est au 50/50, cela ne vaut pas. C'est juste qu'à ce moment-là, je pense que vous étiez au téléphone, je préférais vous le redire.