La dévalorisation immobilière liée à l’implantation d’éoliennes

Monsieur le Ministre,

Je voudrais aujourd’hui vous interpeller sur un problème qui est loin d’être négligeable, à savoir la dévalorisation de l’immobilier aux alentours des parcs éoliens.

Le cadre de référence actualisé dont le Gouvernement a pris acte fin décembre 2011 mentionne que « la préservation du confort visuel et acoustique requiert d’implanter les éoliennes moyennant un certain éloignement par rapport à l’habitat. Une éolienne de 2,5 MW engendre à 500m un bruit de 45 dBA pour un vent de 8 à 9m/s, soit lorsqu’elle produit de l’électricité. Les premières centaines de mètres de recul sont les plus importants à prendre en compte mais dès 500m l’impact visuel est réduit de moitié ». Le nouveau cadre de référence indique également que la norme acoustique est de 45dBA à l’extérieur des habitations et la distance à l’habitat autorisée s’élève à minimum 3 fois la hauteur totale des éoliennes.

Si ces règles sont respectées, le promoteur éolien peut facilement se retrancher derrière le respect des normes. Néanmoins, la distance minimale à l’habitat de 500m reste très courte et, même à cette distance, le niveau de bruit pour les riverains est susceptible de ne pas être respecté. En outre, même si l’effet stroboscopique à cette distance n’apparait que dans certaines conditions, il peut parfois être plus élevé que la norme. Imaginons un ménage habitant une propriété se situant à une distance d’une éolienne légèrement supérieure à celle autorisée, il est certain qu’il fait face à certains désagréments. Mais il est également certain que si ce ménage souhaitait revendre son terrain, il devrait faire face à une dépréciation de son bien. Cette dévalorisation peut peut-être être justifiée comme temporaire, le temps que les gens soient habitués au paysage éolien, mais il n’empêche qu’elle est actuellement bien réelle et qu’elle a d’ailleurs déjà été constatée sur certains sites.

A l’heure actuelle, aucun mécanisme d’indemnisation directe des citoyens n’est mis en place suite à la création d’un parc éolien, sous prétexte que les normes de bruit et de distance à l’habitat sont respectées. Mais le désagrément encouru est indéniable dans certains cas. Je me tourne donc vers vous, Monsieur le Ministre, pour recueillir votre avis sur la question. Pensez-vous qu’il soit normal que les citoyens doivent accepter la dépréciation de leurs biens – terrain et/ou maison – sous prétexte d’utilité publique, sans aucune compensation financière – même au niveau de leur facture d’électricité ? Dans l’affirmative, quels sont vos arguments ? Dans la négative, pensez-vous que les communes concernées par un projet éolien sur le territoire doivent brader leurs terrains communaux afin de compenser la dévaluation du bien subie par les acheteurs ? Finalement, quid de la responsabilité des développeurs qui apparaissent jusqu’à présent comme les seuls bénéficiaires de l’essor éolien?
 

Je vous remercie pour vos réponses.

Réponse du Ministre P. HENRY

Je voudrais préciser en préambule que le cadre de référence éolien, qui est un document non réglementaire, ne préjuge pas de l'application des autres législations en matière d'application du cadre de vie et de l'environnement.
 

Concernant vos inquiétudes à propos des distances à l'habitat et celles établies en fonction des normes de
bruit, je vous rappelle qu'en plus des indications du cadre de référence, il faut également tenir compte des
recommandations de l'étude d'incidences sur l'environnement lors de l'instruction des permis.
 

Celles-ci peuvent, le cas échéant, conduire à l'augmentation de l'une ou l'autre distance de protection.
 

Enfin, sur la question de la dévalorisation immobilière, des études montrent qu'il s'agit d'un faux débat.
Ainsi, l'annonce de projets d'infrastructures, que ce soient des autoroutes, des antennes de télécommunication, des parcs éoliens ou autres, peut avoir un effet dépréciateur à court terme sur la valeur immobilière locale, mais cet effet reste limité dans le temps.
 

Dès qu'un parc éolien est en fonction, on remarque que l'immobilier reprend le cours du marché. C'est
notamment ce que laisse apparaître une étude prospective ordonnée par la Wallonie en 2005. Bien que portant sur un échantillon relativement limité, ce résultat confirme néanmoins les tendances remarquées dans d'autres pays tels que les États-Unis où une étude menée sur un échantillon de plus de 24 000 transactions immobilières, dont 14 000 avec vue sur parc éolien, a montré que l'implantation de parcs éoliens n'avait pas d'impact significatif sur le marché immobilier.
 

L'étude Nord-Pas-de-Calais de 2010 précise que pour les territoires observés, je cite : « Le volume de
transaction pour les terrains à bâtir a augmenté sans baisse significative en valeur au mètre carré et le nombre de logements autorisés est également en hausse. La présence d'éoliennes ne semble pas (...) avoir conduit à une désaffection des collectivités accueillant des éoliennes. ».
 

La valeur d'un bien immobilier est constituée d'éléments objectifs — sa localisation, sa surface habitable, le
nombre de chambres, l'isolation, le type de chauffage, et cætera — mais aussi subjectifs — l'impression au
personnel, le voisinage, le coup de coeur, l'argumentation commerciale, et cætera. L'implantation d'un parc
éolien n'a aucun impact sur les critères de valorisation objectifs du bien. Il ne joue que sur les éléments
subjectifs qui peuvent varier, par définition, d'une personne à l'autre.
 

Par ailleurs, les études internationales disponibles en la matière ne mettent pas en évidence un trouble subi par les riverains sur le long terme. Il semblerait que les riverains s'adaptent à leur nouveau paysage et dans certains cas, considèrent que les éoliennes font partie intégrante de ce paysage.
 

En Wallonie, une étude locale sur l'acceptation sociale de l'éolien — aérographe en 2005 — a ainsi montré
que la majorité des riverains interrogés — plus de 230 riverains de trois parcs éoliens à différents stades
d'évolution — considère que l'éolien n'a pas eu d'impact sur leur quotidien.
 

Dès lors, il n'y a pas lieu d'envisager une quelconque indemnisation. Par contre, la question du retour
financier vers les communes et les citoyens est à l'étude sachant que le nouveau cadre incite déjà à la
participation publique et citoyenne lors de la conception des projets et que cette question sera également traitée dans le cadre du décret en préparation.

Réplique de la Députée S. MOUCHERON

Je remercie M. le Ministre. J'entends donc bien, et je le disais déjà dans ma question, qu'un argument, c'était que dans le temps, la dépréciation ne tenait pas la route, mais sur le moment même, il faut quand même bien constater que les biens immobiliers sont dévalorisés et valent moins cher pour les habitants qui ont éventuellement besoin de revendre à ce moment-là. On n'a alors pas tous l'occasion d'attendre que le phénomène soit tempéré, accepté ou assimilé. Je ne pense pas que ce soit vraiment un faux débat. Je pense que c'est une réalité à laquelle il faut s'intéresser et qui touche pas mal de citoyens.
 

Je suis bien consciente que le cadre référent éolien ne préjuge absolument pas d'autres règles et qu'il y a
donc d'autres règles en la matière qui doivent s'appliquer.
 

Vous dites aussi que cela peut rester un élément subjectif mais, objectivement, dans un premier temps, on
voit que le bien perd de la valeur sur le marché. C'est donc difficile à accepter. Je ne comparerais quand même pas cela à « un coup de coeur » ou à une situation difficile face à un voisin particulier.
 

Voilà, cela me paraît quand même avoir toute son importance et mériterait peut-être un peu plus d'attention.
 

Je vois cependant qu'il y a aussi un retour financier aux citoyens et aux communes qui est à l'étude. C'est
donc assez réjouissant.
 

Je voulais aussi vous faire part du fait que, pour avoir suivi quelques dossiers de construction ou de projets
de chantier éolien, c'est toujours mieux accepté une fois qu'il est partagé par le citoyen et donc, là où ils peuvent entrer dans le projet. Je pense donc que c'est quelque chose à prendre en considération et à essayer de développer au maximum.