Les difficultés rencontrées par les communes pour procéder à l’estimation d’un bien immobilier

M. le Ministre,

La circulaire du 20 juillet 2005 relative aux ventes d’immeubles ou acquisitions d’immeubles par les communes, les provinces et les C.P.A.S. ainsi qu’à l’octroi de droit d’emphytéose ou de droit de superficie est toujours en vigueur et précise le modus operandi à respecter lorsqu’une commune souhaite vendre ou acheter un bien immeuble.
Ainsi, cette circulaire donne des précisions quant à l’estimation vénale du bien, préalable nécessaire à toute transaction immobilière.

Pour rappel, plusieurs acteurs peuvent être sollicités pour procéder à cette évaluation, à savoir les Comités d’acquisition, les Receveurs de l’enregistrement, les notaires ou encore les architectes ou géomètre-experts.
Toutefois, cette circulaire semble en contradiction avec plusieurs éléments factuels.
En effet, si l’on se réfère à l’instruction n°16/2014 du SPF finances, il ne serait plus permis aux receveurs de l’enregistrement de procéder à des estimations pour compte de tiers.
Il est d’ailleurs indiqué que les demandeurs, à savoir les communes, doivent s’adresser à l’autorité régionale qui a imposé l’obligation d’estimation.

Dès lors, M. le Ministre, je me tourne vers vous afin de savoir vers quels acteurs nous pouvons nous adresser ?
En effet, bien qu’en principe, les comités d’acquisition soient toujours opérationnels malgré le transfert de compétences, l’on constate des difficultés sur le terrain dont certaines communes ont reçu des fins de non-recevoir dans le chef des comités d’acquisition.
M. le Ministre, les communes vont-elles devoir systématiquement réaliser un marché de service afin de recourir à un architecte ou un géomètre-expert ?
Si cette dernière solution devait être de mise, toute transaction immobilière serait grevée d’un coût supplémentaire non négligeable.

De surcroît, qu’en est-il pour les biens immeubles spécifiques tels les écoles, ou encore les établissements de soin dont la circulaire précise qu’il est opportun de solliciter exclusivement l’intervention du Comité d’acquisition ou du Receveur de l’enregistrement ?
Vu les éléments précisés ci-avant, la pratique risque d’être ardue, qu’en est-il M. le Ministre ?
 

Quelles sont les directives nouvelles que vous allez donner aux communes vu ces nouveaux éléments ?

Réponse du Ministre P. FURLAN

Monsieur le Député, votre question a trait aux difficultés rencontrées par les communes pour procéder a l'estimation d'un bien immobilier et qui existe. Je ne possède pas les compétences pour apprécier les directives fédérales ayant mis fin a la mission d'expertise des receveurs de l'enregistrement.
 

Quant au comité d'acquisition d'immeubles et a leur organisation, je vous renvoie vers le ministre de la
Fonction publique pour savoir la manière dont il entend implémenter les résultats de la sixième réforme de
l'État.
 

Je peux vous rappeler que la circulaire de mon prédécesseur, celle du 20 juillet 2005, ne contient que des règles de mises en oeuvre, des grands principes de droits administratifs ainsi que, comme toute circulaire,
des recommandations en l'espèce pour la bonne gestion des patrimoines communaux. Ainsi, l'estimation de la valeur vénale d'un immeuble est nécessaire et obligatoire pour s'assurer que le pouvoir local respecte
ses intérêts financiers ou les intérêts financiers de la commune et de ses concitoyens dans le cadre de toute opération immobilière.
 

Mon administration travaille actuellement a actualiser et a étoffer cette circulaire. Je tiendrai compte des problèmes que vous soulevez. Je vous tiendrai au courant de sa signature. Il existe d'autres procédures
actuellement par voie de notaire, notamment – elles sont payantes, j'en conviens – qui permettent aux communes de faire estimer leurs biens a l'achat et a la vente.
 

Réplique du Député D. FOURNY

J'en appelle vraiment a la rédaction d'une circulaire et mise en place par la fonction publique d'un système comparable a celui qui fonctionnait auparavant.
 

Maintenant vous me confirmez que l'évaluation par notaire est satisfaisante.
(Réaction d'un membre)
 

C'est au moins clair pour la période intermédiaire.
Cela pose des difficultés quant au choix du notaire. Cela pose aussi question de savoir quel est le notaire qu'il faut choisir. Peut-on prendre le notaire qui est sur sa commune, soit en alternance, soit en marchés publics ?
C'est une question aussi qui se pose en droit, mais si vous nous dites, de manière claire, de manière
pragmatique – et je peux rejoindre et entendre et j'attendrai vraiment une réponse de votre part a l'issue
de cette question, a ce propos – que, quel que notaire que l'on choisisse pour l'estimation d'un bien suffisant pour pouvoir avancer, moi, cela me satisfait, je sais vivre avec cela, on sait avancer.
 

Ce que je ne voudrais pas, c'est que la tutelle, par rapport a des ventes ou a des acquisitions, bloque les
choses parce que l'on n'a pas mis en oeuvre un marché public concernant la désignation des notaires.
 

Je pose vraiment le problème parce que l'on fait couramment des opérations immobilières dans les
communes. Les receveurs qui sont des gens extrêmement compétents en la matière, posent des questions et se posent la question de savoir s'ils peuvent ou non, au regard des missions de légalité qui leur ont
été confiées, valider les opérations qui sont faites.
J'aimerais vraiment avoir une réponse sur cette question.
 

Réponse du Ministre P. FURLAN

On peut. Sur la procédure, c'est une autre question, il faudrait que je réinterroge mon administration sur la procédure pour désigner le notaire, ce n'était pas l'objet de la question.
Mais, en tout cas, sur l'estimation a la vente et a l'achat des biens par notaire, on peut.
 

Réplique du Député D. FOURNY

Si vous pouviez également, dans le courrier que vous allez adresser aux communes, répondre a cette question ou l'évoquer, ce serait, a mon avis, utile pour apaiser l'ensemble de nos receveurs.
 

Réponse de Monsieur le Président

Sans vouloir me mettre a la place de M. le Ministre, a titre d'information, il y a longtemps, « belle lurette », comme on dit, que je ne passe que par notaire. La tutelle ne m'a jamais fait la moindre observation a cet égard.
 

nautilus.parlement-wallon.be/Archives/2014_2015/CRIC/cric94.pdf