Les dommages locatifs engendrés suite aux expulsions au sein des sociétés de logements sociaux et des Agences Immobilières Sociales (AIS)
6 février 2009 │ Question écrite de M. Carlo DI ANTONIO à M. le Ministre André ANTOINE
Lorsque les sociétés de logements sociaux et les Agences Immobilières Sociales doivent procéder à l’expulsion de locataires pour non respect de leurs devoirs( respect du bien loué, paiement des loyers…), les dégâts laissés par les locataires sont parfois considérables. Il n’est pas rare que la remise en état du bien locatif nécessite la mise en œuvre de procédures de passation de marché, procédures longues et éloquentes quant au coût de ces réparations.
A côté des pertes financières occasionnées par la remise en état des biens, il faut ajouter les pertes financières dues au vide locatif ; vide locatif d’autant plus dommage qu’il manque actuellement cruellement de logements.
Quelle est l’ampleur du phénomène des dommages locatifs en région wallonne auprès des sociétés de logements sociaux et des Agences Immobilières Sociales ?
Peut-on chiffré le montant des dégâts locatifs ?
Peut-on chiffré le montant des vides locatifs engendrés ?
Au niveau des sociétés de logements sociaux, malgré l’arrière goût amer laissé par ces locataires expulsés, il n’est pas rare de les voir réintroduire une demande de logement auprès d’une autre société de logement, voire la même société de logement, laquelle sous couvert du droit au logement et des points de priorité obtenus compte tenu de leur situation sociale, n’a d’autre choix que de leur attribuer un logement.
La règlementation sur les attributions de logement n’évoque pas ce problème. Ces attributions sont cependant contradictoires à la nécessité de gérer les parc locatif en bon père de famille. Quel est le point de vue de Monsieur le Ministre sur ce phénomène ?
L’exemple ne serait-il pas à tirer de l’expérience des logements d’insertion pour lesquels la mise à disposition de tels logements est conditionnée à l’obligation d’un suivi et accompagnement social des locataires permettant ainsi de rappeler immédiatement les devoirs du locataire en cas de problème ?
L'accompagnement social serait d'en faire "de bons locataires" : paiement régulier du loyer, entretien du logement,... mais aussi prévention de l'endettement ou recouvrement de l'endettement, recherche active d'emploi,...
On reproche parfois aux sociétés de logements de ne pas être suffisamment sociales. Toutes les sociétés de logements ne disposent pas automatiquement d’une assistante sociale susceptible d’assurer le suivi des locataires. Un vide ne devrait-il pas être comblé à ce niveau ?
On reproche parfois aux sociétés de logements de ne pas être suffisamment sociales. Toutes les sociétés de logements ne disposent pas automatiquement d’une assistante sociale susceptible d’assurer le suivi des locataires. Un vide ne devrait-il pas être comblé à ce niveau ?
Je vous remercie pour votre réponse
Bien que certains cas isolés mais très révélateurs aient çà et là été dénoncés, notamment par la presse, il est malheureusement difficile de répondre de manière objective et chiffrée sur ce phénomène.
En effet, si le montant total des investissements consentis par les slsp en matière de travaux de rénovation est bien connu, celui des travaux qui trouvent leur seule origine dans le comportement inadéquat du locataire n'en est pas dissociable.
Encore faudrait-il retrancher de ce montant les sommes qui ont été prélevées à ce titre sur les garanties locatives, ainsi que les montants supplémentaires dont se seraient éventuellement acquittés les locataires sortants.
Il est en outre fréquent, pour les sociétés de logement, de mettre à profit le départ d'un locataire pour procéder aux réparations imposées notamment par la vétusté, lesquelles incombent au propriétaire ou pour procéder à des améliorations du bien, de sorte que la durée du vide locatif imputable à la remise en état des seuls dégâts locatifs d'avère malaisée à établir.
Les solutions que l'honorable Membre propose mériteraient assurément d'être approfondies. Qu'il sache cependant que c'est précisément en raison du caractère essentiel du droit au logement, que la réglementation sur les attributions des logements publics wallons ne prévoit pas l'éviction de candidats en raison de leur comportement passé.
Par ailleurs, l'introduction, dans les baux sociaux, de dispositions tendant à imposer au locataire un accompagnement social relatif à l'endettement ou à la recherche d'un emploi, ne pourrait, en tout état de cause, que viser une obligation de moyens dans le chef du locataire. En effet, toute disposition liant le maintien du bail à l'obtention, par le locataire, d'un quelconque résultat en la matière s'assimilerait à une condition résolutoire expresse dont un récent arrêt de la Cour constitutionnelle (10 juillet 2008) démontre le caractère illégal en regard de l'article 23 de la Constitution.
En ce qui concerne les travailleurs sociaux des sociétés de logement, il ressort d'une enquête menée récemment sur le sujet par la Société Wallonne du Logement, que près de la moitié des sociétés, surtout de taille importante, disposent d'une, voire deux collaboratrices revêtues d'une diplôme d'Assistante sociale en tant que tel.
Dans les autres cas, la dimension sociale n'est pas pour autant négligée; la fonction est assurée par du personnel plus polyvalent mais ayant toute la sensibilité humaine requise pour être à l'écoute et rencontrer les problèmes des usagers.
Il est cependant évident que, sans parler de carence en ce domaine, des efforts pour encore améliorer les services sociaux tant sur le plan qualitatif que quantitatif pourraient utilement être accomplis.
A cet égard, je ne manquerai pas de sensibiliser le secteur à la question, dans le cadre des récentes dispositions décrétales et réglementaires qui placent le citoyen au c?ur de la réforme.
Enfin, relativement aux AIS, je puis répondre ce qui suit.
Conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004, article 1er, § 1er, l'AIS garantit un accompagnement social régulier et développe une «pédagogie de l'habiter» dont la régularité du payement de loyer, l'utilisation adéquate du logement, le respect de l'environnement humain et physique. L'accompagnement social individualisé que propose l'AIS (l'équipe d'encadrement comprend au moins un médiateur social) permet d'identifier les problématiques particulières auxquelles sont confrontés un grand nombre de locataires et de proposer des réponses adaptées. Cet accompagnement de proximité est une démarche préventive et responsabilisante qui contribue à stabiliser les personnes dans leur logement et leur évite les conséquences désastreuses d'une procédure en expulsion.
Si malgré les moyens déployés, l'expulsion est inévitable, l'AIS assiste le locataire dans ses démarches en vue de se reloger (arrêté du Gouvernement wallon article 1er, § 1er). Ce suivi peut, suivant les cas, atténuer les conséquences de l'expulsion, tant au niveau des personnes qu'au niveau des biens matériels.
Il faut néanmoins nuancer le propos car l'accompagnement social, aussi performant qu'il soit, n'évite pas toutes les dérives possibles. Il contribue, avec réalisme et modestie, à réduire le risque de fracture sociale et de conséquences financières qu'en bout de course, les AIS sont amenées à assumer pour préserver l'état du logement confié par le propriétaire.
Au 31 décembre 2007, les coûts des dégâts locatifs et des entretiens supportés par les 21 AIS s'élevaient à 608,453 euros, dont 292.048 euros non remboursés par les locataires, à charge des AIS. Cela représente un coût moyen à charge de l'AIS de 115,9 euros par logement pris en gestion ou une moyenne de 13.907 euros par AIS.
A côté des pertes financières occasionnées par la remise en état des biens, il faut ajouter les pertes financières dues au vide locatif ; vide locatif d’autant plus dommage qu’il manque actuellement cruellement de logements.
Quelle est l’ampleur du phénomène des dommages locatifs en région wallonne auprès des sociétés de logements sociaux et des Agences Immobilières Sociales ?
Peut-on chiffré le montant des dégâts locatifs ?
Peut-on chiffré le montant des vides locatifs engendrés ?
Au niveau des sociétés de logements sociaux, malgré l’arrière goût amer laissé par ces locataires expulsés, il n’est pas rare de les voir réintroduire une demande de logement auprès d’une autre société de logement, voire la même société de logement, laquelle sous couvert du droit au logement et des points de priorité obtenus compte tenu de leur situation sociale, n’a d’autre choix que de leur attribuer un logement.
La règlementation sur les attributions de logement n’évoque pas ce problème. Ces attributions sont cependant contradictoires à la nécessité de gérer les parc locatif en bon père de famille. Quel est le point de vue de Monsieur le Ministre sur ce phénomène ?
L’exemple ne serait-il pas à tirer de l’expérience des logements d’insertion pour lesquels la mise à disposition de tels logements est conditionnée à l’obligation d’un suivi et accompagnement social des locataires permettant ainsi de rappeler immédiatement les devoirs du locataire en cas de problème ?
L'accompagnement social serait d'en faire "de bons locataires" : paiement régulier du loyer, entretien du logement,... mais aussi prévention de l'endettement ou recouvrement de l'endettement, recherche active d'emploi,...
On reproche parfois aux sociétés de logements de ne pas être suffisamment sociales. Toutes les sociétés de logements ne disposent pas automatiquement d’une assistante sociale susceptible d’assurer le suivi des locataires. Un vide ne devrait-il pas être comblé à ce niveau ?
On reproche parfois aux sociétés de logements de ne pas être suffisamment sociales. Toutes les sociétés de logements ne disposent pas automatiquement d’une assistante sociale susceptible d’assurer le suivi des locataires. Un vide ne devrait-il pas être comblé à ce niveau ?
Je vous remercie pour votre réponse
Réponse du Ministre A. ANTOINE :
La question soulevée mérite assurément une attention soutenue à un moment où le prix des travaux ne cesse de croître et où la demande en logements sociaux se fait particulièrement pressante.Bien que certains cas isolés mais très révélateurs aient çà et là été dénoncés, notamment par la presse, il est malheureusement difficile de répondre de manière objective et chiffrée sur ce phénomène.
En effet, si le montant total des investissements consentis par les slsp en matière de travaux de rénovation est bien connu, celui des travaux qui trouvent leur seule origine dans le comportement inadéquat du locataire n'en est pas dissociable.
Encore faudrait-il retrancher de ce montant les sommes qui ont été prélevées à ce titre sur les garanties locatives, ainsi que les montants supplémentaires dont se seraient éventuellement acquittés les locataires sortants.
Il est en outre fréquent, pour les sociétés de logement, de mettre à profit le départ d'un locataire pour procéder aux réparations imposées notamment par la vétusté, lesquelles incombent au propriétaire ou pour procéder à des améliorations du bien, de sorte que la durée du vide locatif imputable à la remise en état des seuls dégâts locatifs d'avère malaisée à établir.
Les solutions que l'honorable Membre propose mériteraient assurément d'être approfondies. Qu'il sache cependant que c'est précisément en raison du caractère essentiel du droit au logement, que la réglementation sur les attributions des logements publics wallons ne prévoit pas l'éviction de candidats en raison de leur comportement passé.
Par ailleurs, l'introduction, dans les baux sociaux, de dispositions tendant à imposer au locataire un accompagnement social relatif à l'endettement ou à la recherche d'un emploi, ne pourrait, en tout état de cause, que viser une obligation de moyens dans le chef du locataire. En effet, toute disposition liant le maintien du bail à l'obtention, par le locataire, d'un quelconque résultat en la matière s'assimilerait à une condition résolutoire expresse dont un récent arrêt de la Cour constitutionnelle (10 juillet 2008) démontre le caractère illégal en regard de l'article 23 de la Constitution.
En ce qui concerne les travailleurs sociaux des sociétés de logement, il ressort d'une enquête menée récemment sur le sujet par la Société Wallonne du Logement, que près de la moitié des sociétés, surtout de taille importante, disposent d'une, voire deux collaboratrices revêtues d'une diplôme d'Assistante sociale en tant que tel.
Dans les autres cas, la dimension sociale n'est pas pour autant négligée; la fonction est assurée par du personnel plus polyvalent mais ayant toute la sensibilité humaine requise pour être à l'écoute et rencontrer les problèmes des usagers.
Il est cependant évident que, sans parler de carence en ce domaine, des efforts pour encore améliorer les services sociaux tant sur le plan qualitatif que quantitatif pourraient utilement être accomplis.
A cet égard, je ne manquerai pas de sensibiliser le secteur à la question, dans le cadre des récentes dispositions décrétales et réglementaires qui placent le citoyen au c?ur de la réforme.
Enfin, relativement aux AIS, je puis répondre ce qui suit.
Conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004, article 1er, § 1er, l'AIS garantit un accompagnement social régulier et développe une «pédagogie de l'habiter» dont la régularité du payement de loyer, l'utilisation adéquate du logement, le respect de l'environnement humain et physique. L'accompagnement social individualisé que propose l'AIS (l'équipe d'encadrement comprend au moins un médiateur social) permet d'identifier les problématiques particulières auxquelles sont confrontés un grand nombre de locataires et de proposer des réponses adaptées. Cet accompagnement de proximité est une démarche préventive et responsabilisante qui contribue à stabiliser les personnes dans leur logement et leur évite les conséquences désastreuses d'une procédure en expulsion.
Si malgré les moyens déployés, l'expulsion est inévitable, l'AIS assiste le locataire dans ses démarches en vue de se reloger (arrêté du Gouvernement wallon article 1er, § 1er). Ce suivi peut, suivant les cas, atténuer les conséquences de l'expulsion, tant au niveau des personnes qu'au niveau des biens matériels.
Il faut néanmoins nuancer le propos car l'accompagnement social, aussi performant qu'il soit, n'évite pas toutes les dérives possibles. Il contribue, avec réalisme et modestie, à réduire le risque de fracture sociale et de conséquences financières qu'en bout de course, les AIS sont amenées à assumer pour préserver l'état du logement confié par le propriétaire.
Au 31 décembre 2007, les coûts des dégâts locatifs et des entretiens supportés par les 21 AIS s'élevaient à 608,453 euros, dont 292.048 euros non remboursés par les locataires, à charge des AIS. Cela représente un coût moyen à charge de l'AIS de 115,9 euros par logement pris en gestion ou une moyenne de 13.907 euros par AIS.
