L'évaluation chiffrée de la valeur ajoutée de la transformation de la SORASI en société anonyme de droit public
9 février 2007 | Question écrite de M. Michel LEBRUN à M. le Ministre André ANTOINE
Récemment, notre Commission de l'Aménagement du territoire a adopté un projet de décret transformant le statut de la Société de rénovation et d'assainissement des sites industriels (SORASI).
Anciennement société anonyme de droit privé, la SORASI revêt désormais la qualité de société anonyme de droit public à l'instar de la SARSI (Société d'assainissement et de rénovation des sites industriels du Brabant wallon).
Pour la SORASI, l'intérêt de cette transformation réside dans les aspects suivants : disposer directement de subventions prévues par les articles 184, 461 et 462 du CWATUP liées à son activité de propriétaire en vue d'assainir et de réhabiliter les friches industrielles ; la faculté d'expropriation ; l'exonération du précompte immobilier pour les biens acquis en vue de la réalisation de son objet social.
Comme je l'ai souligné lors de cette séance de Commission, la SORASI et la SARSI sont des outils particulièrement efficaces : en donnant une nouvelle vie à des friches industrielles, ces outils rendent un visage attrayant à notre région. De plus, la situation variable des friches industrielles rend nécessaire l'existence d'outils dédicacés par région.
La volonté d'accélérer, de simplifier les procédures d'assainissement des sites d'activités économiques désaffectés a figuré dans la Déclaration de politique régionale, dans le Contrat d'avenir renouvelé et dans le plan d'action prioritaire. Cette volonté s'est traduite par des révisions décrétales.
La lenteur de l'assainissement des sites a d'ailleurs été épinglée par la Cour des comptes dans un rapport datant de décembre 2001. Il y était indiqué que le délai moyen d'assainissement d'un site traité selon la procédure SIR (Sites d'intérêt régional) pouvait être fixé provisoirement à 1 an et 8 mois à savoir moins que celui évalué pour un échantillon d'une cinquantaine de SAED (Sites d'activités économiques désaffectés) à savoir 7 ans et demi.
Aussi, Monsieur le Ministre, j'en suis persuadé : par ce nouveau décret, l'efficacité de la SORASI s'en verra renforcée. Les positions des uns et des autres sont également clarifiées.
Toutefois, je pense que des données nous manquent pour apprécier la valeur ajoutée de la transformation de ces friches.
Aussi, comme je l'ai déjà signalé lors de cette séance de Commission, il serait pertinent de veiller à comparer les investissements requis pour réhabiliter de tels sites avec les bénéfices engendrés par ces investissements.
Monsieur le Ministre envisage-t-il de réaliser un bilan portant sur le rapport entre les investissements publics et les retours issus de ces investissements ?
Si la valeur ajoutée de cette transformation est démontrée, ne pourrait-on pas multiplier ce type d'opérations ?
L'honorable Membre cible également l'apport de la S.A. SORASI comme un facteur positif à l'accélération de la reconversion d'un site via le mécanisme des sites d'intérêt régional.
Toutefois, il convient de se replonger dans ce rapport de la Cour des Comptes transmis au Parlement wallon en septembre 2002 (l'assainissement des sites d'activité économique désaffectés - le cas des sites d'intérêt régional (SIR)) et de prendre ainsi en considération, comme lui, l'ensemble des éléments qu'il convient de mettre en évidence comme étant des facteurs qui ont permis le succès de ce genre d'opération.
En effet, ce rapport mentionne:
- « La simplification de la législation, qui constitue une avancée importante, ne pouvait à elle seule garantir la réalisation de la campagne SIR dans les délais impartis. » ;
- « La Région semble avoir tiré les leçons du passé en mobilisant une série de moyens pour accélérer les procédures au niveau opérationnel: constitution au sein de l'administration d'une cellule spécialisée, soumise à l'obligation de traiter les dossiers endéans un certain délai; mise en place rapide d'une solution de rechange pour pallier les rigidités rencontrées dans la gestion (recrutements, affectations) du personnel régional en faisant appel à des opérateurs de terrain expérimentés et en leur assignant des délais à respecter sous peine de sanction financière; sensibilisation des Comités d'acquisition d'immeubles; rôle moteur joué par le comité de suivi. Certaines de ces mesures, qui témoignent d'une volonté politique d'efficience et d'efficacité, gagneraient à être généralisées à la procédure SAED classique. »,
soit plusieurs facteurs introduits tant au niveau décrétal qu'opérationnel et qui, combinés les uns avec les autres, ont permis d'atteindre le résultat probant des SIR.
Pour ce qui concerne le rôle des différents types d'opérateurs, il convient de noter que le rapport de la Cour des Comptes est plus nuancé que Monsieur le Député wallon quant à la différence d'apport entre les uns et les autres. En effet, à ce propos, il stipule:
« La procédure SIR a mis en évidence le rôle joué par des opérateurs qui sont pour la plupart également actifs en procédure SAED. Ces opérateurs peuvent être regroupés en deux catégories. D'une part, les intercommunales « généralistes", dont l'activité en matière d'aménagement du territoire est assez accessoire eu égard à la diversité de leurs missions, mais qui disposent de moyens humains et techniques importants, générateurs d'économies d'échelle. D'autre part, les sociétés spécialisées (Sarsi et Sorasi) mais qui, vu leur petite taille, doivent subdéléguer l'essentiel de leurs missions à des tiers et qui ne peuvent compenser un déficit spécifique par les bénéfices réalisés par d'autres secteurs.
Si les qualités des unes constituent les défauts des autres et inversement, on peut toutefois relever, au regard de l'expérience SIR, qu'elles sont, sauf problème indépendant de leur volonté, en mesure de suppléer l'administration dans une série de tâches (acquisitions, passation des marchés, suivi des chantiers) et ce, dans des délais rapides. ".
La seule tendance chiffrée disponible quant à l'implication des différents acteurs en matière de réaménagement des sites à réaménager (hors SIR, toutefois) est fournie par le tableau et les deux courbes joints qui nous renseignent sur l'évolution durant les dix dernières années des crédits mobilisés - tant en engagements qu'en ordonnancements - soit par les villes et communes, soit par les intercommunales.
Par ailleurs, l'honorable Membre fait référence dans sa question à l'évaluation chiffrée de la valeur ajoutée de la transformation de la SORASI en société anonyme de droit public" ou à la comparaison des « investissements requis pour réhabiliter de tels sites avec les bénéfices engendrés par ces investissements » ou encore à la réalisation d'« un bilan portant sur le rapport entre les investissements publics et les retours issus de ces investissements ».
S'agissant de la s.a. SORASI et de la sa. SARSI, l?honorable Membre trouvera, ci-joint, les bilans financiers ou de leurs investissements tels que fournis par ces deux sociétés (pour au moins les dix dernières années pour ce qui concerne la s.a. SORASI, pour une période plus courte pour la s.a. SARSI ; celle-ci ayant été constituée le 29 avril 1997 et créée en qualité de S.A. de droit public par un décret du 1er avril 1999 (modifié par un décret du 13 novembre 2002».
Ces bilans font quasi toujours état d'opérations déficitaires en termes financiers. En cela, rien de surprenant. En effet, cette tendance avait déjà été constatée précédemment et constituait une des motivations du « Projet de décret modifiant les articles 79 à 93 du Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine relatif à la rénovation des sites wallons d'activité économique désaffectés»: la modification du principe de l'aide financière récupérable en une subvention à fonds perdu.
A cet égard, on peut y lire que la modification fondamentale décrite par son exposé des motifs (doc. 343 (1994-1995) - W 1 du Conseil régional wallon (session 1994-1995)) est décrite et motivée comme suit:
«Ce projet contient quatre grands changements de la législation dont un fondamental.
La modification fondamentale concernant les dispositions relatives aux sites d'activité économique désaffectés consiste à transformer l'aide récupérable par la loi originelle en une subvention à fonds perdu.
En effet, l'aide récupérable non seulement provoque un contrôle fastidieux de l'Administration mais en plus et surtout constitue un frein aux réaffectations des sites d'activité économique désaffectés (S.A.E.D.) lorsqu'elles sont génératrices de recettes:
- l'opérateur qui réaffecte un site et en retire une activité génératrice de revenus doit affecter ces recettes à la Région jusqu'à concurrence du subside. En effet, l'article 89, alinéa 4 du C. W.A. T. V.P. stipule que, si le bien assaini devient source de recettes pour le bénéficiaire de l'aide, celles-ci doivent être soit ristournées en totalité à la Région jusqu'à concurrence du montant de l'aide reçue, soit être réinvesties dans une opération de même type.
Or, sans être outrageusement manichéen, on peut néanmoins affirmer que les sites dont la valeur de revente potentielle (une fois assaini) est supérieure au coût d'assainissement sont toujours viabilisés par leur propriétaire puisque cet assainissement est censé générer un profit.
Ce n'est donc que dans le cas inverse (opération déficitaire) qu'il sera fait appel aux pouvoirs publics et donc à l'aide substantielle de la Région.
Cela a pour conséquence que l'apport personnel (frais d'acquisition, frais d'étude non couverts, équipements, etc.) de l'opérateur qui a réaffecté un S.A.E.D. à une fonction déterminée (logement, artisanat, industrie, etc.) et dont l'investissement est très souvent plus coûteux qu'une installation non génératrice de revenus, n'est jamais récupéré dans le système actuel ;
- par contre, pour l'opérateur telle une commune qui rénove souvent à grand frais l'une ou l'autre ruine pour y installer des installations non productives de revenus et qui ne rentabilise pas l'investissement de la Région en laissant dormir le site assaini, il ne lui en coûte rien. Au contraire, il sera récompensé: l'opérateur reçoit une subvention nettement plus importante que par exemple s'il bénéficiait du plan triennal (60% de subside). Si, par contre, il valorise et rentabilise l'investissement de la Région, ce qui souhaitable, cela lui causera une perte financière.
C'est pourquoi, il faut récompenser les opérateurs qui jouent le jeu de la réglementation, respectent sa finalité (réaffecter les friches industrielles) et ajoutent une part personnelle pour la viabilité du terrain. Il faut par contre décourager les projets consistant en des rénovations financièrement déraisonnables d'un point de vue global et justifiés par le seul taux de subside de 100%.
Le projet vise dès lors notamment à transformer l'avance récupérable en une subvention à fonds
perdu. ".
Ce projet de décret a été promulgué le 4 mai 1995 et publié au Moniteur belge du 25 août 1995.
En outre, il convient, en matière d'aménagement du territoire, de ne pas s'arrêter aux seuls chiffres bilantaires pour apprécier une opération de réaménagement d'un chancre industriel, urbain, ... En effet, l'impact de la reconversion d'une ancienne friche sur son contexte environnemental (effet d'entraînement sur les propriétés riveraines, ... ), sur son potentiel renouvelé d'accueil d'investisseurs, sur l'offre de logements qu'il procure, ... , sont autant de paramètres non-quantifiables qui forment le bilan réel de sa reconversion !
A cet égard, le plan d'actions prioritaires a dégagé des moyens exceptionnels en vue d'amplifier l'assainissement des sites d'activités économiques désaffectés. En outre, le décret-programme du 23 février 2006 a simplifié la procédure de reconnaissance des sites à réaménager. Ces efforts conjugués du Gouvernement wallon permettront ainsi de valoriser une réserve foncière qui pourra être affectée au redéploiement de notre Région.
La SARSI et la SORASI sont, à cet égard, deux opérateurs essentiels salués par d'aucuns pour l'efficacité de leur gestion.
Anciennement société anonyme de droit privé, la SORASI revêt désormais la qualité de société anonyme de droit public à l'instar de la SARSI (Société d'assainissement et de rénovation des sites industriels du Brabant wallon).
Pour la SORASI, l'intérêt de cette transformation réside dans les aspects suivants : disposer directement de subventions prévues par les articles 184, 461 et 462 du CWATUP liées à son activité de propriétaire en vue d'assainir et de réhabiliter les friches industrielles ; la faculté d'expropriation ; l'exonération du précompte immobilier pour les biens acquis en vue de la réalisation de son objet social.
Comme je l'ai souligné lors de cette séance de Commission, la SORASI et la SARSI sont des outils particulièrement efficaces : en donnant une nouvelle vie à des friches industrielles, ces outils rendent un visage attrayant à notre région. De plus, la situation variable des friches industrielles rend nécessaire l'existence d'outils dédicacés par région.
La volonté d'accélérer, de simplifier les procédures d'assainissement des sites d'activités économiques désaffectés a figuré dans la Déclaration de politique régionale, dans le Contrat d'avenir renouvelé et dans le plan d'action prioritaire. Cette volonté s'est traduite par des révisions décrétales.
La lenteur de l'assainissement des sites a d'ailleurs été épinglée par la Cour des comptes dans un rapport datant de décembre 2001. Il y était indiqué que le délai moyen d'assainissement d'un site traité selon la procédure SIR (Sites d'intérêt régional) pouvait être fixé provisoirement à 1 an et 8 mois à savoir moins que celui évalué pour un échantillon d'une cinquantaine de SAED (Sites d'activités économiques désaffectés) à savoir 7 ans et demi.
Aussi, Monsieur le Ministre, j'en suis persuadé : par ce nouveau décret, l'efficacité de la SORASI s'en verra renforcée. Les positions des uns et des autres sont également clarifiées.
Toutefois, je pense que des données nous manquent pour apprécier la valeur ajoutée de la transformation de ces friches.
Aussi, comme je l'ai déjà signalé lors de cette séance de Commission, il serait pertinent de veiller à comparer les investissements requis pour réhabiliter de tels sites avec les bénéfices engendrés par ces investissements.
Monsieur le Ministre envisage-t-il de réaliser un bilan portant sur le rapport entre les investissements publics et les retours issus de ces investissements ?
Si la valeur ajoutée de cette transformation est démontrée, ne pourrait-on pas multiplier ce type d'opérations ?
Réponse
M. le Ministre André Antoine
Dans sa question, l?honorable Membre mentionne le rapport de la Cour des Comptes et notamment sa référence à l'accélération de la reconversion d'un site via le mécanisme des sites d'intérêt régional (SIR) en ce qu'il procède à l'évaluation des délais respectifs des procédures relatives aux sites d'activité économique désaffectés (SAED) et aux sites d'intérêt régional.L'honorable Membre cible également l'apport de la S.A. SORASI comme un facteur positif à l'accélération de la reconversion d'un site via le mécanisme des sites d'intérêt régional.
Toutefois, il convient de se replonger dans ce rapport de la Cour des Comptes transmis au Parlement wallon en septembre 2002 (l'assainissement des sites d'activité économique désaffectés - le cas des sites d'intérêt régional (SIR)) et de prendre ainsi en considération, comme lui, l'ensemble des éléments qu'il convient de mettre en évidence comme étant des facteurs qui ont permis le succès de ce genre d'opération.
En effet, ce rapport mentionne:
- « La simplification de la législation, qui constitue une avancée importante, ne pouvait à elle seule garantir la réalisation de la campagne SIR dans les délais impartis. » ;
- « La Région semble avoir tiré les leçons du passé en mobilisant une série de moyens pour accélérer les procédures au niveau opérationnel: constitution au sein de l'administration d'une cellule spécialisée, soumise à l'obligation de traiter les dossiers endéans un certain délai; mise en place rapide d'une solution de rechange pour pallier les rigidités rencontrées dans la gestion (recrutements, affectations) du personnel régional en faisant appel à des opérateurs de terrain expérimentés et en leur assignant des délais à respecter sous peine de sanction financière; sensibilisation des Comités d'acquisition d'immeubles; rôle moteur joué par le comité de suivi. Certaines de ces mesures, qui témoignent d'une volonté politique d'efficience et d'efficacité, gagneraient à être généralisées à la procédure SAED classique. »,
soit plusieurs facteurs introduits tant au niveau décrétal qu'opérationnel et qui, combinés les uns avec les autres, ont permis d'atteindre le résultat probant des SIR.
Pour ce qui concerne le rôle des différents types d'opérateurs, il convient de noter que le rapport de la Cour des Comptes est plus nuancé que Monsieur le Député wallon quant à la différence d'apport entre les uns et les autres. En effet, à ce propos, il stipule:
« La procédure SIR a mis en évidence le rôle joué par des opérateurs qui sont pour la plupart également actifs en procédure SAED. Ces opérateurs peuvent être regroupés en deux catégories. D'une part, les intercommunales « généralistes", dont l'activité en matière d'aménagement du territoire est assez accessoire eu égard à la diversité de leurs missions, mais qui disposent de moyens humains et techniques importants, générateurs d'économies d'échelle. D'autre part, les sociétés spécialisées (Sarsi et Sorasi) mais qui, vu leur petite taille, doivent subdéléguer l'essentiel de leurs missions à des tiers et qui ne peuvent compenser un déficit spécifique par les bénéfices réalisés par d'autres secteurs.
Si les qualités des unes constituent les défauts des autres et inversement, on peut toutefois relever, au regard de l'expérience SIR, qu'elles sont, sauf problème indépendant de leur volonté, en mesure de suppléer l'administration dans une série de tâches (acquisitions, passation des marchés, suivi des chantiers) et ce, dans des délais rapides. ".
La seule tendance chiffrée disponible quant à l'implication des différents acteurs en matière de réaménagement des sites à réaménager (hors SIR, toutefois) est fournie par le tableau et les deux courbes joints qui nous renseignent sur l'évolution durant les dix dernières années des crédits mobilisés - tant en engagements qu'en ordonnancements - soit par les villes et communes, soit par les intercommunales.
Par ailleurs, l'honorable Membre fait référence dans sa question à l'évaluation chiffrée de la valeur ajoutée de la transformation de la SORASI en société anonyme de droit public" ou à la comparaison des « investissements requis pour réhabiliter de tels sites avec les bénéfices engendrés par ces investissements » ou encore à la réalisation d'« un bilan portant sur le rapport entre les investissements publics et les retours issus de ces investissements ».
S'agissant de la s.a. SORASI et de la sa. SARSI, l?honorable Membre trouvera, ci-joint, les bilans financiers ou de leurs investissements tels que fournis par ces deux sociétés (pour au moins les dix dernières années pour ce qui concerne la s.a. SORASI, pour une période plus courte pour la s.a. SARSI ; celle-ci ayant été constituée le 29 avril 1997 et créée en qualité de S.A. de droit public par un décret du 1er avril 1999 (modifié par un décret du 13 novembre 2002».
Ces bilans font quasi toujours état d'opérations déficitaires en termes financiers. En cela, rien de surprenant. En effet, cette tendance avait déjà été constatée précédemment et constituait une des motivations du « Projet de décret modifiant les articles 79 à 93 du Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine relatif à la rénovation des sites wallons d'activité économique désaffectés»: la modification du principe de l'aide financière récupérable en une subvention à fonds perdu.
A cet égard, on peut y lire que la modification fondamentale décrite par son exposé des motifs (doc. 343 (1994-1995) - W 1 du Conseil régional wallon (session 1994-1995)) est décrite et motivée comme suit:
«Ce projet contient quatre grands changements de la législation dont un fondamental.
La modification fondamentale concernant les dispositions relatives aux sites d'activité économique désaffectés consiste à transformer l'aide récupérable par la loi originelle en une subvention à fonds perdu.
En effet, l'aide récupérable non seulement provoque un contrôle fastidieux de l'Administration mais en plus et surtout constitue un frein aux réaffectations des sites d'activité économique désaffectés (S.A.E.D.) lorsqu'elles sont génératrices de recettes:
- l'opérateur qui réaffecte un site et en retire une activité génératrice de revenus doit affecter ces recettes à la Région jusqu'à concurrence du subside. En effet, l'article 89, alinéa 4 du C. W.A. T. V.P. stipule que, si le bien assaini devient source de recettes pour le bénéficiaire de l'aide, celles-ci doivent être soit ristournées en totalité à la Région jusqu'à concurrence du montant de l'aide reçue, soit être réinvesties dans une opération de même type.
Or, sans être outrageusement manichéen, on peut néanmoins affirmer que les sites dont la valeur de revente potentielle (une fois assaini) est supérieure au coût d'assainissement sont toujours viabilisés par leur propriétaire puisque cet assainissement est censé générer un profit.
Ce n'est donc que dans le cas inverse (opération déficitaire) qu'il sera fait appel aux pouvoirs publics et donc à l'aide substantielle de la Région.
Cela a pour conséquence que l'apport personnel (frais d'acquisition, frais d'étude non couverts, équipements, etc.) de l'opérateur qui a réaffecté un S.A.E.D. à une fonction déterminée (logement, artisanat, industrie, etc.) et dont l'investissement est très souvent plus coûteux qu'une installation non génératrice de revenus, n'est jamais récupéré dans le système actuel ;
- par contre, pour l'opérateur telle une commune qui rénove souvent à grand frais l'une ou l'autre ruine pour y installer des installations non productives de revenus et qui ne rentabilise pas l'investissement de la Région en laissant dormir le site assaini, il ne lui en coûte rien. Au contraire, il sera récompensé: l'opérateur reçoit une subvention nettement plus importante que par exemple s'il bénéficiait du plan triennal (60% de subside). Si, par contre, il valorise et rentabilise l'investissement de la Région, ce qui souhaitable, cela lui causera une perte financière.
C'est pourquoi, il faut récompenser les opérateurs qui jouent le jeu de la réglementation, respectent sa finalité (réaffecter les friches industrielles) et ajoutent une part personnelle pour la viabilité du terrain. Il faut par contre décourager les projets consistant en des rénovations financièrement déraisonnables d'un point de vue global et justifiés par le seul taux de subside de 100%.
Le projet vise dès lors notamment à transformer l'avance récupérable en une subvention à fonds
perdu. ".
Ce projet de décret a été promulgué le 4 mai 1995 et publié au Moniteur belge du 25 août 1995.
En outre, il convient, en matière d'aménagement du territoire, de ne pas s'arrêter aux seuls chiffres bilantaires pour apprécier une opération de réaménagement d'un chancre industriel, urbain, ... En effet, l'impact de la reconversion d'une ancienne friche sur son contexte environnemental (effet d'entraînement sur les propriétés riveraines, ... ), sur son potentiel renouvelé d'accueil d'investisseurs, sur l'offre de logements qu'il procure, ... , sont autant de paramètres non-quantifiables qui forment le bilan réel de sa reconversion !
A cet égard, le plan d'actions prioritaires a dégagé des moyens exceptionnels en vue d'amplifier l'assainissement des sites d'activités économiques désaffectés. En outre, le décret-programme du 23 février 2006 a simplifié la procédure de reconnaissance des sites à réaménager. Ces efforts conjugués du Gouvernement wallon permettront ainsi de valoriser une réserve foncière qui pourra être affectée au redéploiement de notre Région.
La SARSI et la SORASI sont, à cet égard, deux opérateurs essentiels salués par d'aucuns pour l'efficacité de leur gestion.
