Les conditions à remplir pour bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement pour les marchands de biens

Les articles 62 et suivants du Code des droits d’enregistrement prévoient la réduction à 5% des droits d’enregistrement en cas de vente immobilière intervenue de gré à gré ou par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente.

Il s’agit du régime des marchands d’immeubles ou marchands de biens.

Sont visés les immeubles acquis par des professionnels en tant que marchandises et non pas pour être conservés.

Le bénéfice de ce régime suppose que soit souscrite une déclaration selon laquelle l’opérateur économique déclare revêtir la qualité de marchand de biens. En outre, une garantie destinée à permettre le recouvrement des sommes pouvant devenir exigibles si le professionnel perd l’avantage du tarif réduit doit être souscrite.)

Par ailleurs, le maintien du bénéfice du taux réduit de droits d’enregistrement est soumis au respect d’une double condition :

• En application de l’article 63 du Code des droits d’enregistrement, il appartient aux marchands de biens de pouvoir justifier, à l’expiration d’un délai de 5 ans à compter de la déclaration de profession, qu’ils exercent effectivement la profession déclarée, ce qui suppose que puisse être établie une succession de reventes ;
• En vertu de l’article 64 du Code des droits d’enregistrement, les biens acquis en application du taux réduit de l’article 62 doivent être aliénés, dans le cadre d’une vente ou d’un échange, au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant la date de l’acte d’achat.

L’objectif de ces deux délais était, en ce qui concerne le premier, de pouvoir vérifier que le professionnel présente effectivement la qualité de marchand de biens et, pour ce qui concerne le deuxième, d’éviter que l’immeuble ne soit intégré de manière permanente dans le patrimoine de l’acheteur en faisant en sorte qu’il soit aliéné à titre onéreux après un laps de temps plus ou moins court.

Depuis l’introduction de ce régime dans le code de 1939, il est indéniable que la profession de marchand de biens a évolué et que les opérateurs sont désormais soumis à une série de contraintes nouvelles influençant sensiblement l’exercice de leurs activités

Ainsi, ces professionnels sont confrontés à un nombre conséquent de contraintes d’urbanisme, à des exigences sans cesse croissantes en matière d’environnement (assainissement des sols, traitement des eaux usées…) et à des recours de plus en plus fréquents de riverains, procédures de contestation administratives dont le délai de traitement par le Conseil d’Etat atteint fréquemment plusieurs années…

Ces difficultés sont encore plus prégnantes lorsque le marchand de biens souhaite mettre en place un projet d’envergure impliquant plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de lots, projet dont la réalisation, de l’acquisition des terrains à la vente effective de l’intégralité des lots, nécessite fréquemment plus de 10 ans compte tenu de l’importance des études préalables à réaliser, du délai d’obtention des permis requis, du retard subi en cas de contestation de la validité de ces permis devant la juridiction administrative, du temps nécessaire à la phase de construction elle-même et du temps requis pour aliéner l’ensemble des lots.

Dans ces circonstances, ne serait-il pas opportun de modifier les articles 71 et 64 du Code des droits d’enregistrement en vue :

• d’une part, d’adopter, pour vérifier la qualité de marchand de biens, un critère autre que celui de la succession de revente dans un délai de 5 ans ;
• d’autre part, de prolonger le délai de 10 ans au cours duquel les biens acquis en application du tarif réduit de l’article 62 doivent être aliénés à titre onéreux ?

Monsieur le Ministre peut-il nous faire part de son opinion et de celle du Gouvernent à l’égard d’une telle proposition ?

Merci pour votre réponse.